答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 A
【答案解析】 容積率，是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 C
【答案解析】 涉及廣泛性又稱相互影響性，某經(jīng)濟主體行為使他人或社會受損，而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本屬于負外部性。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項A由于專業(yè)性強，變現(xiàn)困難;選項B由于價值量大，且未明確分割情況，變現(xiàn)困難;選項C由于開發(fā)程度低，變現(xiàn)困難。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 B
【答案解析】 房改房是按照國家房改有關(guān)售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 D
【答案解析】 建(構(gòu))筑物自身因素包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。
【該題針對“影響建(構(gòu))筑物價格的因素”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 C
【答案解析】 房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 建(構(gòu))筑物需求的價格彈性，表示建(構(gòu))筑物需求量變動對建(構(gòu))筑物價格變動的反應(yīng)程度。QQ群151856011首發(fā)
【該題針對“影響建(構(gòu))筑物價格的因素”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項BC，屬于權(quán)利狀態(tài)調(diào)查;選項D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對“現(xiàn)場調(diào)查——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=97/100×100/102=0.95。
【該題針對“市場法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
11、
【正確答案】 C
【答案解析】 可比實例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)的，應(yīng)進行債權(quán)債務(wù)的“剝離”。單純房地產(chǎn)價格=256-16+27=267 (萬元)。
【該題針對“市場法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
12、
【正確答案】 D
【答案解析】 運用收益法評估價值，一般經(jīng)過下列步驟：(1)搜集有關(guān)房地產(chǎn)租賃及經(jīng)營方面的合同及財務(wù)資料;(2)搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入、成本、稅費、利潤等資料;(3)確定房地產(chǎn)凈收益;(4)確定房地產(chǎn)收益期限;(5)采用適當?shù)氖找娣Ｐ凸浪惴康禺a(chǎn)收益價格。
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
13、
【正確答案】 A
【答案解析】 住宅價格=5000/9%×[1-1/(1+9%)10]=320882.89(元)。則該住宅的每平方米價格=320882.89/400=802.2(元)。
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
14、
【正確答案】 D
【答案解析】 當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值;土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關(guān)稅、費，凈收益為負值。
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
15、
【正確答案】 C
【答案解析】 一般情況，土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的30倍。
【該題針對“成本法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
16、
【正確答案】 C
【答案解析】 選項A錯誤，在建工程與一般工程的特點相比，具有所有權(quán)的相對確定性;選項B錯誤，在建工程具有合法性;選項D錯誤，在建工程的可比性差。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】
17、
【正確答案】 D
【答案解析】 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。
【該題針對“在建工程評估方法”知識點進行考核】
18、
【正確答案】 B
【答案解析】 在建工程完工率=25%+45%×70%=56.5%。在建工程評估值=500×56.5%=282.5(萬元)。
【該題針對“在建工程評估應(yīng)用舉例”知識點進行考核】
19、
【正確答案】 C
【答案解析】 采用基準地價修正法的前提條件是：(1)當?shù)卣压蓟鶞实貎r;(2)可以取得基準地價修正體系;(3)在評估基準日所取得的基準地價及其修正體系是有效的，即滿足基準地價的評估基準日距估價對象評估基準日應(yīng)在3 年以內(nèi)。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應(yīng)用”知識點進行考核】
20、
【正確答案】 D
【答案解析】 基準地價，是某級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格，基準地價相對應(yīng)的土地條件，是土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用途土地的平均條件。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應(yīng)用”知識點進行考核】
二、多項選擇題
1、
【正確答案】 AB
【答案解析】 最完整的建(構(gòu))筑物所有權(quán)形式是完全所有權(quán)。它可以區(qū)分為私人所有權(quán)和公共所有權(quán)。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 選項BE屬于對建(構(gòu))筑物實體狀態(tài)了解的內(nèi)容。
【該題針對“建(構(gòu))筑物評估基本事項的明確”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 ABD
【答案解析】 選項E錯誤，對于基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的檢查，評估人員往往結(jié)合專業(yè)機構(gòu)出具的鑒定意見，而非親自測量。
【該題針對“現(xiàn)場調(diào)查——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 ABD
【答案解析】 公式成立包含三個假設(shè)前提：(1)凈收益每年不變;(2)資本化率固定;(3)收益為無限年期。
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 BCDE
【答案解析】 國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
【該題針對“成本法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 ABE
【答案解析】 2013年8月15日取得土地，2年建設(shè)期，故建設(shè)期為2013年8月15日至2015年8月15日;2015年8月15日前半年開始銷售，故2015年2月15日至2016年2月15日為銷售期;價值時點即擬取得土地時開始即2013年8月15日。
【該題針對“剩余法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 建(構(gòu))筑物的社會經(jīng)濟特征包括：價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性、資產(chǎn)的組合性。建(構(gòu))筑物的自然特性有：不可移動性、耐久性和數(shù)量有限性。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 ADE
【答案解析】 根據(jù)公式：被估宗地地價=待估宗地所處級別(地段)的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)，計算并確定宗地價格。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應(yīng)用”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 選取可比實例應(yīng)符合下列要求：(1)是估價對象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期與估價時點相近，不宜超過一年;(3)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
【該題針對“市場法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 本題考查的是收益法。選項D錯誤，房地產(chǎn)總費用不包含折舊費，通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等。Q.Q群1518.56011首發(fā)
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
三、綜合題
1、
【正確答案】 年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬元)
V44=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬元)
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
【正確答案】 V16=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(萬元)
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
【正確答案】 V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(萬元)
【該題針對“收益法——建(構(gòu))筑物評估”知識點進行考核】
，我們將會及時處理。