第四章 建(構(gòu))筑物及在建工程評(píng)估
一、單項(xiàng)選擇題
1、( )指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利。
A、房地產(chǎn)
B、建筑物
C、構(gòu)筑物
D、土地所有權(quán)
2、在建(構(gòu))筑物評(píng)估中的常用術(shù)語(yǔ)中，項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比，指的是( )。
A、容積率
B、用地面積
C、建筑面積
D、建筑密度
3、某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。此屬于房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性中的( )。
A、價(jià)值量大
B、用途多樣性
C、涉及廣泛性
D、權(quán)益受限性
4、影響建(構(gòu))筑物變現(xiàn)的因素主要有建(構(gòu))筑物的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。下列選項(xiàng)中，變現(xiàn)性最佳的是( )。
A、專用的特殊性廠房
B、28層的整體商務(wù)辦公樓
C、開(kāi)發(fā)程度較低的在建工程
D、某辦公樓一層50m2獨(dú)立底商
5、( )是按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。
A、商品房
B、房改房
C、保障房
D、限價(jià)房
6、下列選項(xiàng)中，不屬于影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的自身因素的是( )。
A、區(qū)位因素
B、實(shí)物因素
C、權(quán)益因素
D、社會(huì)因素
7、下列選項(xiàng)中，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)自然增值的因素是( )。
A、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升
B、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升
C、外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升
D、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升
8、( )表示建(構(gòu))筑物需求量變動(dòng)對(duì)建(構(gòu))筑物價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。
A、建(構(gòu))筑物需求的價(jià)格彈性
B、建(構(gòu))筑物供給的價(jià)格彈性
C、建(構(gòu))筑物的價(jià)格彈性
D、建(構(gòu))筑物的平均彈性
9、為充分了解建(構(gòu))筑物的實(shí)物狀態(tài)和權(quán)利狀態(tài)，必須對(duì)建(構(gòu)) 筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。下列選項(xiàng)中，屬于土地使用權(quán)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查實(shí)物狀態(tài)的主要內(nèi)容的是( )。
A、待估地塊的地勢(shì)
B、土地出讓合同
C、土地預(yù)審文件
D、產(chǎn)業(yè)聚集情況
10、在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域因素進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)區(qū)域狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)區(qū)域狀況，得102分;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)區(qū)域狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)區(qū)域狀況，得97分，則房地產(chǎn)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)為( )。
A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05
11、某可比實(shí)例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價(jià)值256萬(wàn)元，其中債權(quán)16萬(wàn)元，債務(wù)27萬(wàn)元，則單純房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A、213
B、245
C、267
D、299
12、一般情況下，運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是( )。
A、測(cè)算未來(lái)收益
B、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)
C、采用適當(dāng)?shù)氖找娣Ｐ凸浪惴康禺a(chǎn)收益價(jià)格
D、搜集有關(guān)房地產(chǎn)租賃及經(jīng)營(yíng)方面的合同及財(cái)務(wù)資料
13、某磚混結(jié)構(gòu)的三層住宅，宅基地面積為180平方米，建筑面積為400平方米。采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為9%，評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為10年。經(jīng)測(cè)算，該住宅的年純收益為50000元，則用收益法評(píng)估該住宅的每平方米價(jià)格為( )元。
A、802.2
B、825
C、1054
D、1328
14、運(yùn)用收益法進(jìn)行建(構(gòu))筑物評(píng)估對(duì)，下列情況中可能會(huì)使得收益偏高的是( )。
A、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善
B、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)
C、土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)
D、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)又不能隨同轉(zhuǎn)讓
15、一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的( )倍。
A、15
B、20
C、30
D、45
16、下列有關(guān)在建工程的表述中，正確的是( )。
A、在建工程的所有權(quán)具有絕對(duì)確定性
B、在建工程存在不合法性
C、在建工程存在可變價(jià)性
D、在建工程的可比性較好
17、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為( )。
A、85%
B、90%
C、95%
D、100%
18、某在建工程，建筑工程預(yù)算造價(jià)為500萬(wàn)元，包括地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，以及其他工程，各自占據(jù)預(yù)算造價(jià)比重為：25%、45%和30%。評(píng)估基準(zhǔn)日該庫(kù)房正在建設(shè)中，其中基礎(chǔ)工程已完工，主體結(jié)構(gòu)工程完成了70%，采用形象進(jìn)度法，評(píng)估該在建工程的評(píng)估值為( )萬(wàn)元。
A、245.0
B、282.5
C、350.0
D、455.0
19、下列有關(guān)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提條件，表述錯(cuò)誤的是( )。
A、當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)
B、可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系
C、土地具有收益或者具有收益性
D、在評(píng)估基準(zhǔn)日所取得的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的
20、城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是( )。
A、某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格
B、某時(shí)期城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格
C、某時(shí)期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià)
D、某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。