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　　【知識點】不確定性分析的種類(三類)

　　【知識點】房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素

　　■土地取得成本

　　■建筑安裝工程費

　　■房地產(chǎn)租售價格

　　■開發(fā)周期

　　■融資成本

　　■空置率

　　■運營成本

　　■投資收益率

　　■可出售面積

　　■置業(yè)投資的權(quán)益投資比率

　　【知識點】盈虧平衡分析的分類

　　【知識點】盈虧平衡分析的基本原理

　　■全部成本可以分解為固定成本和變動成本兩部分

　　總成本=固定成本+變動成本

　　■建立成本、產(chǎn)量和利潤三者的數(shù)學(xué)模型

　　■利潤=銷售收入-總成本-稅金

　　■求取保本點或臨界點

　　【知識點】成本的分類

　　【例題】(2013年真題)對房地產(chǎn)投資項目進行線性盈虧平衡分析時，應(yīng)把總成本分解為(　)兩部分。

　　A.固定成本和變動成本

　　B.會計成本和經(jīng)濟成本

　　C.顯性成本和隱性成本

　　D.私人成本和社會成本

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查盈虧平衡分析基本原理。對房地產(chǎn)投資項目進行線性盈虧平衡分析時，應(yīng)把總成本分為固定成本和變動成本。

　　【知識點】線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件(六條)

　　■產(chǎn)量等于銷售量，當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去

　　■產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)

　　■產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)

　　■在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變

　　■按單一產(chǎn)品計算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷率的變化應(yīng)保持一致

　　■所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達到設(shè)計能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)

　　【知識點】盈虧平衡點的計算—圖解法(看線性盈虧平衡分析圖)

　　■橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出

　　■畫出固定成本線(一條平行于橫軸的線)和可變成本線(一條通過0點的斜線)

　　■將固定成本線與可變成本線合并為總成本線

　　■畫出銷售收入線

　　■銷售收入線與總成本線的交點即為盈虧平衡點，在橫軸上對應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量

　　■盈虧平衡點越低，盈利的機會越大，虧損風(fēng)險越小

　　【知識點】盈虧平衡分析的評價原則

　　盈虧平衡點越低越好

　　[BEP(V)用單位產(chǎn)品變動成本表示除外]

　　■盈虧平衡點值低，說明項目抗風(fēng)險能力強

　　■盈虧平衡點值低，說明項目能取得較好的經(jīng)濟效益

　　■盈虧平衡點值低，說明項目生命力強，有較高的競爭能力

　　【形象理解】

　　對項目的預(yù)測值相當(dāng)于高考分數(shù)的估分值，項目盈虧平衡點值相當(dāng)于高考錄取分數(shù)線，想一下，錄取分數(shù)線高對考生有利，還是錄取分數(shù)線低有利?

　　【例題】(2014年真題)在房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，用(　)表示的盈虧平衡點越高，說明風(fēng)險越小。

　　A.銷售量

　　B.銷售單價

　　C.銷售額

　　D.單位產(chǎn)品變動成本

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查盈虧平衡的評價原則。盈虧平衡點的值不論是用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元/㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正確答案』A

　　『答案解析』總建筑面積=10000×4=40000，可銷售面積=40000×80%=32000，

　　銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量，

　　設(shè)單位變動成本為x，

　　0.45×32000=5000+40000x，

　　x=0.235(萬元)。

　　本題的難點在于，計算銷售收入要用可銷售面積，而計算變動成本要用建筑面積;另外要注意單位一致。

　　【關(guān)注點】作此類題的注意點

　　1.注意單位，有的是元，有的是萬元，要統(tǒng)一

　　2.注意面積，計算銷售收入時要用可售面積，計算成本時要用建筑面積

　　3.注意銷售稅費，要從銷售收入中減去