二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的有關(guān)規(guī)定

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　1 .投資機(jī)會(huì)選擇和投資決策分析

　　投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟;投資決策分析主要包括市場分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估兩個(gè)部分。在分析研究基礎(chǔ)上，依據(jù)開發(fā)投資方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，決定投資可行性。

　　2 .建設(shè)前期工作

　　◆　辦理規(guī)劃用地許可證，獲取土地使用權(quán);

　　◆　規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批;

　　◆　簽署有關(guān)合作協(xié)議。

　　3 .建設(shè)階段

　　◆　拆遷安置;

　　◆　土地開發(fā)：實(shí)現(xiàn)“三通一平”或“七通一平，

　　◆　組織勘察設(shè)計(jì)，并辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　◆　施工招標(biāo)與投標(biāo);申領(lǐng)開工證，進(jìn)人施工安裝階段;

　　◆　竣工驗(yàn)收。

　　4 .租售階段

　　◆　辦理商品房預(yù)售許可證;

　　◆　物業(yè)管理。

　　房地產(chǎn)管理法

　　第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

　　采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

　　第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

　　(二)有固定的經(jīng)營場所;

　　(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;

　　(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

　　(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

　　第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　建筑法

　　第七條　建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證;但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

　　按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

　　第八條　申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù);

　　(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

　　(三)需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求;

　　(四)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);

　　(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;

　　(六)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;

　　(七)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí);

　　(八)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十五日內(nèi)，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證。

　　第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期;延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月。既不開工又不申請延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。

　　第十條　在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作。

　　建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告;中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。

　　第十一條　按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)告情況。因故不能按期開工超過六個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)重新辦理開工報(bào)告的批準(zhǔn)手續(xù)。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定

　　為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的法律，我國于 1 995 年 1 月 1 日起頒布實(shí)施 《 人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 。

　　該法由總則、房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任和附則組成。以下對有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容摘列如下：

　　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第二十四條)

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第二十五條)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第二十六條)

　　依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第二十七條)

　　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第二十八條)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　◆　有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

　　◆　有固定的經(jīng)營場所;

　　◆　有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;

　　◆　有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

　　◆　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

　　(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第二十九條)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投人資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

　　(《人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 第三十條)

　　(三)住宅使用與維護(hù)的規(guī)定

　　1 .住宅交付用戶使用的規(guī)定

　　住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付使用(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 1 條) :

　　◆　由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收、確認(rèn)合格;取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案;

　　◆　小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾臈l件。

　　建設(shè)單位應(yīng)在住宅交付用戶使用時(shí)提供給用戶 《 住宅使用說明書 》 和 《 住宅質(zhì)量保修書 》 。

　　《 住宅使用說明書 》 是指導(dǎo)用戶正確使用住宅的技術(shù)文件，所附 《 住宅品質(zhì)狀況表 》 不僅載明住宅是否已進(jìn)行性能認(rèn)定，還包括住宅各方面的基本性能情況，體現(xiàn)了對消費(fèi)者知情權(quán)的尊重。 《 住宅使用說明書 》 應(yīng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，提出使用注意事項(xiàng)。 《 住宅使用說明書 》 應(yīng)附有 《 住宅品質(zhì)狀況表 》 ，其中應(yīng)注明是否進(jìn)行住宅性能認(rèn)定，并應(yīng)包括住宅的外部環(huán)境、建筑空間、建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備、建筑防火和節(jié)能措施等基本信息和達(dá)標(biāo)情況。

　　《 住宅質(zhì)量保證書 》 應(yīng)當(dāng)包括住宅在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)和正常使用情況下各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期、用戶報(bào)修的單位，以及答復(fù)和處理的時(shí)限等(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 3 條及條文說明)。

　　2 .物業(yè)管理規(guī)定

　　住宅應(yīng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。建設(shè)單位應(yīng)在住宅交付使用時(shí)，將完整的物業(yè)檔案交給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)檔案的所有者是業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)檔案最初應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)形成和建立，在物業(yè)交付使用時(shí)由建設(shè)單位移交給物業(yè)管理企業(yè)。每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同終止時(shí)，都應(yīng)將物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì)，并保證其完好。物業(yè)檔案的內(nèi)容包括：

　　◆　竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖，以及相關(guān)的其他竣工驗(yàn)收資料;

　　◆　設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　◆　工程質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　◆　物業(yè)管理所必需的其他資料(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 2 條及條文說明)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對住宅和相關(guān)場地進(jìn)行日常保養(yǎng)、維修和管理;對各種共用設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行日常維護(hù)、按計(jì)劃檢修，并及時(shí)更新，保證正常運(yùn)行(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 1 1 . 0 . 7 條)。

　　必須保持消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 8 條)。

　　3 .有關(guān)用戶使用的規(guī)定

　　用戶正確使用住宅設(shè)備，不擅自改動(dòng)住宅主體結(jié)構(gòu)等，是保證正常安全居住的基本要求。用戶應(yīng)正確使用住宅內(nèi)電氣、燃?xì)�、給排水等設(shè)施，不得在樓面上堆放超出設(shè)計(jì)荷載的重物，嚴(yán)禁未經(jīng)設(shè)計(jì)確認(rèn)和有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)、主要使用功能或建筑外觀，不得拆改水、暖、電、燃?xì)�、通信等配套設(shè)施(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 4 條及條文說明)。

　　對公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、外墻面、屋面等共用部位，不得自行拆改和占用(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 5 條)。

　　對住宅和居住區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變其用途(見 《 住宅建筑規(guī)范 》 第 11 . 0 . 6 條)。