3.抵押

　　3.1 抵押的概念

　　3.2 可作抵押物的財產(chǎn)

　　3.3 禁止抵押的財產(chǎn)

　　3.4 抵押的生效

　　3.5 抵押擔保的范圍

　　3.6 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物

　　3.7 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款

　　3.8 最高額抵押權(quán)

　　3.9 抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　3.10 同一財產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理

　　3.1 抵押的概念

　　【概念要點】

　　■抵押對象是不動產(chǎn)或價值量大的動產(chǎn)

　　■抵押形式是不轉(zhuǎn)移占有

　　3.2 可作抵押物的財產(chǎn)(不動產(chǎn)或價值較大的動產(chǎn))

　　■建筑物和其他土地附著物;

　　■建設(shè)用地使用權(quán);

　　■以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);

　　■生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　■正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　■交通運輸工具;

　　■法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)

　　3.3 禁止抵押的財產(chǎn)

　　■土地所有權(quán);

　　■耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　■學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　■所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　■依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　■依法不得抵押的其他財產(chǎn)

　　【2014年真題】根據(jù)《擔保法》，不得抵押的財產(chǎn)有(　)。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.正在建造的建筑物

　　C.宅基地的土地使用權(quán)

　　D.原材料

　　E.公立學校的教育設(shè)施

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』本題考查的是抵押。《擔保法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);依法不得抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P11。

　　【2013年真題】施工企業(yè)從銀行借款時，可以作為抵押物的有(　)。

　　A.施工企業(yè)所有的汽車

　　B.施工企業(yè)所有的支票

　　C.施工企業(yè)有處分權(quán)的國有土地使用權(quán)

　　D.施工企業(yè)自有的建筑施工機具

　　E.施工企業(yè)所有的房產(chǎn)

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是抵押物。施工企業(yè)的支票是用于質(zhì)押的種類。參見教材P11。

　　3.4 抵押的生效(兩類)

　　【2014年真題】根據(jù)《擔保法》，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立的是以(　)為抵押的擔保合同。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　C.正在建造的建筑物

　　D.機械、車輛

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是抵押。當事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，交通運輸工具。或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。選項ABC均為抵押權(quán)自登記時設(shè)立。參見教材P11。

　　【2013年真題】關(guān)于抵押的說法，正確的是(　)。

　　A.抵押的財產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有

　　B.抵押的財產(chǎn)應當為抵押人所有

　　C.土地所有權(quán)可以作為抵押物

　　D.抵押合同應自登記之日起生效

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是抵押。抵押的財產(chǎn)不一定為抵押人所有;土地所有權(quán)不可以作為抵押物;應當辦理抵押物登記，抵押合同應自登記之日起生效。參見教材P11。

　　【2011年真題】監(jiān)理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效日期為(　)之日。

　　A.當事人簽字　　　 B.抵押物登記

　　C.轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證　　　 D.轉(zhuǎn)移房屋占有

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是抵押。房屋等不動產(chǎn)必須經(jīng)登記后才生效。參見教材P11。

　　【例題】在抵押合同中 ，某些抵押財產(chǎn)應當辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效的包括(　)等抵押合同。

　　A.土地使用權(quán) 　　B.城市房地產(chǎn)

　　C.在建工程 　　　D.機器

　　E.土地所有權(quán)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是抵押的生效。土地所有權(quán)不能抵押，機器可以抵押，但無需登記。參見教材P11。

　　3.5 抵押擔保的范圍(五類)

　　■主債權(quán)

　　■利息

　　■違約金

　　■損害賠償金

　　■實現(xiàn)抵押權(quán)的費用

　　【2013年真題】某施工企業(yè)從銀行借款1000萬元，以房產(chǎn)作抵押。施工企業(yè)經(jīng)營虧損無力還貸，除本金外，施工企業(yè)還欠銀行利息200萬元，違約金200萬元。銀行經(jīng)訴訟后抵押房產(chǎn)被拍賣，得款2000萬元。銀行訴訟及申請拍賣費用50萬元，則拍賣得款的分配應為(　)。

　　A.全都歸銀行所有

　　B.返還施工企業(yè)550萬元

　　C.返還施工企業(yè)600萬元

　　D.返還施工企業(yè)750萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是抵押的效力。抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，即返還施工企業(yè)2000-1000-200-200-50=550萬元。參見教材P11。

　　3.6 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物

　　■抵押人要通知抵押權(quán)人(注意是通知而不是經(jīng)批準)，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況

　　■未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效

　　3.7 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款(不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓)

　　■應提前清償所擔保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存

　　■超過債權(quán)的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償(注意，不是由抵押人清償)

　　3.8 最高額抵押權(quán)

　　為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。

　　3.9 抵押權(quán)的實現(xiàn)(清償)

　　■債務屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還;協(xié)議不成，抵押權(quán)人請求法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)

　　■協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議

　　■抵押物折價或變賣后，價款超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

　　3.10 同一財產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理

　　【2012年真題】某施工企業(yè)擁有一處辦公樓，評估價為5000萬元。該施工企業(yè)從A銀行貸款3000萬元、從B銀行貸款2000萬元，并與B銀行辦理了抵押登記。后該施工企業(yè)無力還款，經(jīng)訴訟后拍賣辦公樓，取得售樓款3000萬元用于清償A、B銀行債務。A、B銀行債權(quán)的分配數(shù)額應為(　)。

　　A.A銀行1000萬元，B銀行2000萬元

　　B.A銀行1800萬元，B銀行1200萬元

　　C.A、B銀行各1500萬元

　　D.A銀行2000萬元，B銀行1000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押物已登記的先于未登記的受償。因B銀行的2000萬元已登記，故償還B銀行2000萬元，剩余1000萬元用于償還A銀行。參見教材P11。

　　【2012年真題】關(guān)于抵押的說法，正確的有(　)。

　　A.抵押不轉(zhuǎn)移抵押物的占有

　　B.抵押人不再負有保管抵押物的義務

　　C.抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效

　　D.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物只需通知抵押權(quán)人即可

　　E.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是抵押的效力。CD抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，要通知抵押權(quán)人，無須征得抵押權(quán)人的同意，還必須告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，兩個條件必須同時具備，否則該轉(zhuǎn)讓行為無效。參見教材P12。