3.抵押

　　3.1 抵押的概念

　　3.2 可作抵押物的財(cái)產(chǎn)

　　3.3 禁止抵押的財(cái)產(chǎn)

　　3.4 抵押的生效

　　3.5 抵押擔(dān)保的范圍

　　3.6 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物

　　3.7 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款

　　3.8 最高額抵押權(quán)

　　3.9 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　3.10 同一財(cái)產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理

　　3.1 抵押的概念

　　【概念要點(diǎn)】

　　抵押對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)或價(jià)值量大的動(dòng)產(chǎn)

　　抵押形式是不轉(zhuǎn)移占有

　　3.2 可作抵押物的財(cái)產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn)或價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn))

　　建筑物和其他土地附著物;

　　建設(shè)用地使用權(quán);

　　以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

　　生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　交通運(yùn)輸工具;

　　法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　3.3 禁止抵押的財(cái)產(chǎn)

　　土地所有權(quán);

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

　　所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

　　依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

　　依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　【2013年真題】施工企業(yè)從銀行借款時(shí)，可以作為抵押物的有(　)。

　　A.施工企業(yè)所有的汽車(chē)

　　B.施工企業(yè)所有的支票

　　C.施工企業(yè)有處分權(quán)的國(guó)有土地使用權(quán)

　　D.施工企業(yè)自有的建筑施工機(jī)具

　　E.施工企業(yè)所有的房產(chǎn)

　　【答案】ACDE

　　【解析】本題考查抵押物。參見(jiàn)教材P11。

　　3.4 抵押的生效(兩類(lèi))

　　【2013年真題改編】關(guān)于抵押的說(shuō)法，正確的是(　)。

　　A.抵押的財(cái)產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有

　　B.抵押的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為債務(wù)人所有

　　C.土地所有權(quán)可以作為抵押物

　　D.抵押合同應(yīng)自登記之日起生效

　　【答案】A

　　【解析】抵押的財(cái)產(chǎn)不一定為債務(wù)人所有，也可為第三人所有;土地所有權(quán)不可以作為抵押物;應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同應(yīng)自登記之日起生效。參見(jiàn)教材P11。

　　【2011年真題】監(jiān)理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效日期為(　)之日。

　　A.當(dāng)事人簽字 B.抵押物登記

　　C.轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證 D.轉(zhuǎn)移房屋占有

　　【答案】B

　　【解析】房屋等不動(dòng)產(chǎn)必須經(jīng)登記后才生效。參見(jiàn)教材P11。

　　【例題】在抵押合同中 ，某些抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效的包括(　)等抵押合同。

　　A.土地使用權(quán) 　　B.城市房地產(chǎn)

　　C.在建工程 　　　D.機(jī)器

　　E.土地所有權(quán)

　　【答案】ABC

　　【解析】抵押的生效。土地所有權(quán)不能抵押，機(jī)器可以抵押，但無(wú)需登記。參見(jiàn)教材P11。

　　3.5 抵押擔(dān)保的范圍(五類(lèi))

　　主債權(quán)

　　利息

　　違約金

　　損害賠償金

　　實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

　　【2013年真題】某施工企業(yè)從銀行借款1000萬(wàn)元，以房產(chǎn)作抵押。施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損無(wú)力還貸，除本金外，施工企業(yè)還欠銀行利息200萬(wàn)元，違約金200萬(wàn)元。銀行經(jīng)訴訟后抵押房產(chǎn)被拍賣(mài)，得款2000萬(wàn)元。銀行訴訟及申請(qǐng)拍賣(mài)費(fèi)用50萬(wàn)元，則拍賣(mài)得款的分配應(yīng)為(　)。

　　A.全都?xì)w銀行所有

　　B.返還施工企業(yè)550萬(wàn)元

　　C.返還施工企業(yè)600萬(wàn)元

　　D.返還施工企業(yè)750萬(wàn)元

　　【答案】B

　　【解析】抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，即返還施工企業(yè)2000-1000-200-200-50=550萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P11。

　　3.6 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物

　　抵押人要通知抵押權(quán)人(注意是通知而不是經(jīng)批準(zhǔn))，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況

　　未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效

　　3.7 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款(不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓)

　　應(yīng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存

　　超過(guò)債權(quán)的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償(注意，不是由抵押人清償)

　　3.8 最高額抵押權(quán)

　　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

　　3.9 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)(清償)

　　債務(wù)屆滿，可協(xié)議將抵押物折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)來(lái)償還;協(xié)議不成，抵押權(quán)人請(qǐng)求法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。

　　協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。

　　抵押物折價(jià)或變賣(mài)后，價(jià)款超過(guò)債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　3.10 同一財(cái)產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理

　　【2012年真題】某施工企業(yè)擁有一處辦公樓，評(píng)估價(jià)為5000萬(wàn)元。該施工企業(yè)從A銀行貸款3000萬(wàn)元、從B銀行貸款2000萬(wàn)元，并與B銀行辦理了抵押登記。后該施工企業(yè)無(wú)力還款，經(jīng)訴訟后拍賣(mài)辦公樓，取得售樓款3000萬(wàn)元用于清償A、B銀行債務(wù)。A、B銀行債權(quán)的分配數(shù)額應(yīng)為(　)。

　　A.A銀行1000萬(wàn)元，B銀行2000萬(wàn)元

　　B.A銀行1800萬(wàn)元，B銀行1200萬(wàn)元

　　C.A、B銀行各1500萬(wàn)元

　　D.A銀行2000萬(wàn)元，B銀行1000萬(wàn)元

　　【答案】A

　　【解析】抵押物已登記的先于未登記的受償。因B銀行的2000萬(wàn)元已登記，故償還B銀行2000萬(wàn)元，剩余1000萬(wàn)元用于償還A銀行。參見(jiàn)教材P11。

　　【2012年真題】關(guān)于抵押的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A.抵押不轉(zhuǎn)移抵押物的占有

　　B.抵押人不再負(fù)有保管抵押物的義務(wù)

　　C.抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效

　　D.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物只需通知抵押權(quán)人即可

　　E.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押

　　【答案】AE

　　【解析】CD抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，要通知抵押權(quán)人，無(wú)須征得抵押權(quán)人的同意，還必須告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，否則該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。參見(jiàn)教材P12。