1[.單選題]建筑物因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損，稱為()。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.技術(shù)折舊

　　[答案]A

　　[解析]估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括：①物質(zhì)折舊，是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損;②功能折舊，是指因建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損;③外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。

　　2[.單選題]為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金是指()。

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　　A.抵押價(jià)值

　　B.保險(xiǎn)價(jià)值

　　C.征收價(jià)值

　　D.計(jì)稅價(jià)值

　　[答案]D

　　[解析]計(jì)稅價(jià)值，又稱計(jì)稅價(jià)格，是指為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格、租金。

　　3[.單選題]某商場(chǎng)的年有效毛收入為2143元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的30%，假定資本化率為8%，尚可使用年限為35年，則該商場(chǎng)的收益價(jià)格為()元/m2。

　　A.11656

　　B.16982

　　C.17483

　　D.18750

　　[答案]C

　　[解析]凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益，即凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)，收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價(jià)格公式如下：。式中，V表示房地產(chǎn)的收益價(jià)格，A表示房地產(chǎn)的凈收益，Y表示房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率，n表示房地產(chǎn)的收益期限。所以，該商場(chǎng)的收益價(jià)格為：

　　4[.單選題]某房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用了8年，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)正常情況下每年有效毛收入為30萬(wàn)元;年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12萬(wàn)元。假設(shè)該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則其收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.194、64

　　B.197、31

　　C.324、40

　　D.328、85

　　[答案]A

　　[解析]凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。本題中，該房地產(chǎn)凈收益為：30-12=18(萬(wàn)元)。則收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)收益價(jià)格為：=194.64(萬(wàn)元)。式中，V表示房地產(chǎn)的收益價(jià)格或價(jià)值;A表示房地產(chǎn)的凈收益;y表示房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率;n表示房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限。

　　5[.單選題]某房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，至今已使用8年，年有效毛收入為60萬(wàn)元，正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為24萬(wàn)元，資本化率為8.2%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.403、77

　　B.420、26

　　C.439、02

　　D.672、95

　　[答案]A

　　[解析]凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價(jià)格公式為：。式中，V為房地產(chǎn)的收益價(jià)格;A為房地產(chǎn)的凈收益;Y為房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率;n為房地產(chǎn)的收益期限。根據(jù)題意得：A=60-24=36(萬(wàn)元)，則V=36÷0.082×[1-1÷1.08240-8]=403.77(萬(wàn)元)。

　　6[.單選題]在區(qū)位選擇中，人們?cè)絹?lái)越重視()。

　　A.空間交通距離

　　B.空間直線距離

　　C.交通時(shí)間距離

　　D.交通路線距離

　　[答案]C

　　[解析]距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。空間直線距離是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)等情況下，它往往會(huì)失去意義。交通路線距離一般是指連接的道路長(zhǎng)度，有時(shí)受路況、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長(zhǎng)，因此交通路線距離也不一定能反映真實(shí)的狀況。交通時(shí)間距離一般來(lái)說(shuō)更科學(xué)，人們?cè)絹?lái)越重視。

　　7[.單選題]一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平的是()。

　　A.起價(jià)

　　B.成交價(jià)

　　C.表格價(jià)

　　D.均價(jià)

　　[答案]D

　　[解析]均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。

　　8[.單選題]從()看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資成本從而會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降。

　　A.綜合效應(yīng)

　　B.房地產(chǎn)供給的角度

　　C.房地產(chǎn)需求的角度

　　D.房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度

　　[答案]B

　　[解析]利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響，可以從房地產(chǎn)供給角度、房地產(chǎn)需求角度、房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度和綜合效應(yīng)角度分析研究。從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資成本，從而會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降。

　　9[.單選題]從()看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

　　A.綜合效應(yīng)