第四章　房地產(chǎn)轉讓

　　第四節(jié)　其他類型房地產(chǎn)轉讓管理

　　一、已購公有住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品房轉讓管理

　　1.已購公有住房

　　已購公有住房的土地使用權絕大部分是劃撥的，經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。1999年4月，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設部令第69號)頒布實施，對這兩類住房上市進行了規(guī)范。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見房地產(chǎn)稅費一章)。各地又在此基礎上出臺了一些地方優(yōu)惠政策，并對交易手續(xù)費進行了減免，大大活躍了存量房市場。

　　2.經(jīng)濟適用住房

　　2007年11月，原建設部聯(lián)合發(fā)展改革委等7部門出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)，對經(jīng)濟適用住房上市又進行了較嚴格的限制性規(guī)定。辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。

　　已經(jīng)購買經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。

　　已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用住房，已購買經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。

　　個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權以前不得用于出租經(jīng)營。

　　2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》(建保[2010]59號)，對加強經(jīng)濟適用住房交易管理作出了具體規(guī)定：

　　(1)經(jīng)濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產(chǎn)權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經(jīng)濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經(jīng)濟適用住房;房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經(jīng)濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記，并及時通報住房保障部門。

　　(2)住房保障部門應當會同有關部門結合各地段普通商品住房交易指導價格，定期制訂經(jīng)濟適用住房上市補交土地收益等價款的標準，報經(jīng)市、縣人民政府同意后公布實施。經(jīng)濟適用住房交易價格低于政府公布的同地段、同類普通商品住房交易指導價格的，依指導價格繳納相應的土地收益等價款。

　　(3)各地要結合實際情況完善經(jīng)濟適用住房上市交易分配機制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經(jīng)濟適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例、政府優(yōu)先購買權等管理事項。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費減免等政策優(yōu)惠額之和。

　　3.限價商品房

　　限價商品房，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房，是指政府為解決中低收入家庭的住房困難，在出讓商品住房用地時，提出限制開發(fā)完成后的商品房價格及套型(面積)要求，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開競買后，嚴格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設和定向銷售的普通商品住房。國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)要求房價過高、上漲過快的地區(qū)，要增加限價商品住房的供應。

　　限價商品房按照“以房價定地價”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運作的模式。國家沒有制定限價商品住房轉讓的統(tǒng)一政策，而是由各地根據(jù)具體情況指定并實施。一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以上市交易的。如北京規(guī)定，購買限價房在5年內不得轉讓，確需轉讓的可向保障部門申請回購，回購價格按原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定;滿5年轉讓限價房要按照屆時同地段普通商品房價和限價房差價的一定比例繳納土地收益價款。

　　二、婚姻家庭財產(chǎn)糾紛案件審理的司法解釋

　　最高人民法院關于適用《人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)(法釋[2011]18號)，自2011年8月13日起施行。對婚姻家庭財產(chǎn)糾紛案件的審理作出以下規(guī)定。

　　(1)婚姻關系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：

　　1)一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產(chǎn)利益行為的;

　　2)一方負有法定扶養(yǎng)義務的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關醫(yī)療費用的。