四、共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓管理

　　房屋共有是指兩個或兩個以上的單位、個人對同一房屋享有所有權(quán)�！肮灿小狈譃椤鞍捶莨灿小焙汀肮餐�共有”。按份共有的各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有對房屋的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有的所有權(quán)人對于房屋享有平等的所有權(quán)。通常情況下，按份共有關(guān)系是按約定或者根據(jù)出資額形成的，而共同共有關(guān)系則一般形成于配偶關(guān)系、父母子女關(guān)系中，個別情況下也可以通過合同約定。如果共有人之間沒有約定是“按份共有”還是“共同共有”，或者約定不明確，除非共有人之間具有家庭關(guān)系，否則默認(rèn)為“按份共有”。

　　根據(jù)《物權(quán)法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在買賣時又有所不同：(1)按份共有房屋的份額處分更為靈活。通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人也可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán);而具有家庭關(guān)系的共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割，并自由處分分割所得份額。(2)共同共有房屋的買賣條件較為嚴(yán)苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意，而按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。

　　對按份共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案件的審理，最高人民法院關(guān)于適用《人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一)(法釋[2016]5號，自2016年3月1日起施)作出具體規(guī)定。

　　共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。(物權(quán)法第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。)

　　優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn);

　　(2)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日;

　　(3)轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日;

　　(4)轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

　　按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

　　(1)未在以上規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求;

　　(2)以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。

　　按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。(物權(quán)法第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。)兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　五、對查封登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制

　　登記機(jī)構(gòu)對被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封、預(yù)查封并在登記機(jī)構(gòu)辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到登記機(jī)構(gòu)辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。登記機(jī)構(gòu)明知房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對有關(guān)的登記機(jī)構(gòu)和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法的規(guī)定處理。

　　對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。對登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房屋的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封。

　　以下三種房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：一是作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;二是被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋;三是被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

　　人民法院對可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，分割查封的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。