第四章　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)買賣

　　一、房地產(chǎn)買賣市場概述

　　房地產(chǎn)買賣市場是指所買賣的商品是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的市場。房地產(chǎn)買賣市場可能有固定的交易場所，稱之為有形市場，否則就是無形的。房地產(chǎn)買賣市場的主體為賣方和買方。賣方也稱為房地產(chǎn)供給者，主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋所有權(quán)人。個人出售房地產(chǎn)的原因主要有住房改善、急需資金、獲利變現(xiàn)、規(guī)避風(fēng)險或離開本地。買方也稱為房地產(chǎn)的需求者，任何單位和個人都可以成為房地產(chǎn)買方。買方購買房地產(chǎn)的目的主要有自用、投資或者投機。房地產(chǎn)需求又可以分為剛性需求、改善性需求、投資性需求、投機性需求等。

　　由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房地產(chǎn)買賣市場主要具有以下幾個方面的特點。

　　(1)壟斷競爭性。由于房地產(chǎn)不像普通商品一樣可以做到標準化生產(chǎn)、市場上存在大量可替代的產(chǎn)品、相互之間競爭充分，房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，競爭往往不夠充分，具有壟斷競爭的特征。特別是新建商品房市場，由于某一區(qū)域某個時間段的在售項目通常較少，往往只有一個或者幾個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，容易形成區(qū)域壟斷。二手房市場中，由于交易雙方主要為分散的家庭，競爭性較新建商品房市場更為充分。

　　(2)區(qū)域性。房地產(chǎn)買賣市場是典型的區(qū)域市場，不同的城市之間，甚至同一城市的不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場的規(guī)模、價格水平、供求狀況、價格走勢等情況都可能差異很大。因此，分析房地產(chǎn)市場形勢時，要區(qū)分不同的城市或區(qū)域。

　　(3)周期性。房地產(chǎn)業(yè)受到經(jīng)濟發(fā)展、人口、政策等多種因素的影響，以及房地產(chǎn)業(yè)本身運行規(guī)律的制約，房地產(chǎn)市場會表現(xiàn)出周期性波動，出現(xiàn)高峰期和低谷期。房地產(chǎn)市場周期主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、成交量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標的周期性變化上，沒有只漲不跌或者只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場。

　　(4)易形成泡沫。由于房地產(chǎn)壽命長久、供給有限、保值增值，具有很好的投資品屬性，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產(chǎn)生價格泡沫。國際上曾出現(xiàn)過多次嚴重的房地產(chǎn)泡沫事件，泡沫一旦破裂，對宏觀經(jīng)濟和金融體系的影響巨大。

　　二、供給側(cè)改革和去庫存

　　2015年12月18日至21日，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，明年及今后一個時期，要在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實施相互配合的五大政策支柱。會議提出抓好化解房地產(chǎn)庫存的主要任務(wù)。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

　　要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

　　三、調(diào)整住房限購和取消過時的限制性措施

　　房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。2010年4月17日，國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)要求堅決抑制不合理住房需求，房價過高、上漲過快的地區(qū)，要增加限價商品住房的供應(yīng)。為支持住房的合理需求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行發(fā)布出臺有關(guān)首套房政策，對個人購買家庭唯一住房給予貸款、稅收等方面的優(yōu)惠。

　　2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)提出合理引導(dǎo)住房需求，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢�年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，限�?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。根據(jù)國務(wù)院的工作部署，北京、上海、天津、重慶4個直轄市、大部分省會城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳等計劃單列市,以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市相繼出臺階段性的住房限購措施，房價調(diào)控取得一定成效。2014年，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多數(shù)實行過住房限購的城市，根據(jù)市場形勢的變化，陸續(xù)取消限購措施。截至2016年1月，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞等5個城市沒有取消限購。