第二章　房地產(chǎn)所有制和使用制

　　第二節(jié)　房屋所有制

　　一、城鎮(zhèn)房屋所有制

　　改革開放以來，特別是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進，我國城鎮(zhèn)已不再是過去那種單一的公有制，而是多種所有制并存，其中城鎮(zhèn)住宅以私人所有為主。城鎮(zhèn)的類型主要有：

　　1.按所有制結(jié)構(gòu)劃分

　　我國現(xiàn)階段的房屋產(chǎn)權(quán)，按照所有制的不同，一般劃分為下列4種類型。

　　1)全民所有制房產(chǎn)。它是國家財產(chǎn)的重要組成部分。國家按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則，將房地產(chǎn)授權(quán)國家機關(guān)、人民團體、企事業(yè)單位和軍隊分別進行管理。這些單位在國家授權(quán)范圍內(nèi)，對國有房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時負有保護國有房地產(chǎn)不受損失的義務(wù)。被授權(quán)單位轉(zhuǎn)移或處置房地產(chǎn)時，必須按照有關(guān)規(guī)定，報經(jīng)上級主管部門批準。

　　2)集體所有制房產(chǎn)。它是社會主義勞動群眾集體組織所有的房地產(chǎn)。集體組織依法對其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　3)私人所有房產(chǎn)。它是公民個人所有的房產(chǎn)。我國憲法規(guī)定國家保護私人房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。目前私人所有房產(chǎn)大部分為住房，住房又分為商品住房、保障性住房、已購公有住房、軍產(chǎn)房等。

　　4)外資及中外合資房產(chǎn)。外資房產(chǎn)是指外國政府、企業(yè)、團體和僑民所有的房產(chǎn)。中外合資房產(chǎn)是指我國企業(yè)或私人同外國企業(yè)、私人合資經(jīng)營的房產(chǎn)。

　　5)其他房產(chǎn)。如宗教房產(chǎn)、私營股份公司房產(chǎn)等。

　　2.按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分

　　房屋產(chǎn)權(quán)按占有形式劃分，可分為單獨所有和共有兩大類。

　　1)單獨所有房產(chǎn)：是指房屋產(chǎn)權(quán)人單一，即房屋所有權(quán)只歸一個產(chǎn)權(quán)人所有。

　　2)共有房產(chǎn)：是指房屋產(chǎn)權(quán)為兩個或兩個以上的產(chǎn)權(quán)人所共有，包括公民個人共有房產(chǎn)，公民與集體、國家共有房產(chǎn)以及外國企業(yè)與中國企業(yè)的共有房產(chǎn)等。

　　由于資金和實際需要的限制，絕大多數(shù)居民不可能也沒有必要購買整幢房屋，而是購買一幢房屋內(nèi)的一個或數(shù)個獨立的單元房產(chǎn)，因此，普遍存在建筑物區(qū)分所有權(quán)�！段餀�(quán)法》為適應(yīng)現(xiàn)實的要求，對建筑物區(qū)分所有權(quán)首次通過立法的方式予以明確，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：

　　一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

　　二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利;對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在上述這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。

　　二、農(nóng)村房屋所有制

　　長期以來，我國農(nóng)村房屋實行農(nóng)民自建、自用并以農(nóng)民私有為主的制度。農(nóng)民對宅基地擁有使用權(quán)，對在宅基地上建造的房屋擁有所有權(quán)。由于多種原因，過去對農(nóng)民所有房屋所有權(quán)的確權(quán)登記工作并不完善。《物權(quán)法》頒布后，為進一步維護農(nóng)民合法權(quán)益，農(nóng)村集體土地上房屋確權(quán)登記工作已穩(wěn)步推進。

　　伴隨著我國20世紀90年代開始快速推進的城市化進程和住房商品化演進，我國很多大中型城市及其近郊，出現(xiàn)了以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民新居工程、舊城改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等名義，未經(jīng)依法征地、規(guī)劃、審批等程序，由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用集體土地后在集體土地上自行開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整或權(quán)能行使受限制的商品性住房，這類房屋被稱為小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建設(shè)和銷售的房屋，依法不能上市交易、辦理房屋登記、抵押、繼承。針對違規(guī)建設(shè)和入市流轉(zhuǎn)的小產(chǎn)權(quán)房，國務(wù)院及有關(guān)部門先后頒發(fā)了一系列法規(guī)和政策文件，要求各地對其堅決制止、依法嚴肅查處。

　　三、房屋所有權(quán)的取得

　　(一)房屋所有權(quán)的取得

　　房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

　　1.原始取得

　　原始取得是指由于一定的法律事實，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權(quán)，或者不以原房屋所有人的權(quán)利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權(quán)。原始取得主要包括以下情形：

　　(1)依法建造房屋;

　　(2)依法沒收房屋;

　　(3)收歸國有的無主房屋;

　　(4)合法添附的房屋(如翻建、加層)。

　　2.繼受取得

　　繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權(quán)，是以原房屋所有人的所有權(quán)和其轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意志為根據(jù)的。繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。