第二章　房地產(chǎn)所有制和使用制

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)權(quán)利概述

　　一、房地產(chǎn)權(quán)利的種類

　　我國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，所有權(quán)以外的權(quán)利，統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利;租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

　　債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為，因此債權(quán)又稱為“對人權(quán)”“相對權(quán)”。物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。由于物權(quán)是直接支配物的權(quán)利，所以物權(quán)又稱為“絕對權(quán)”;物權(quán)的權(quán)利人享有物權(quán)，任何其他人都不得非法干預(yù)，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又稱為“對世權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán);有兩個以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。

　　在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　二、房地產(chǎn)所有權(quán)

　　(一)房地產(chǎn)所有權(quán)的概念和權(quán)能

　　房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)人通常又稱為房地產(chǎn)所有人、所有者。所有權(quán)的上述占有、使用、收益和處分四項(xiàng)內(nèi)容，在理論上通常被認(rèn)為是所有權(quán)具有的四項(xiàng)基本權(quán)能。

　　(1)占有。占有是對房地產(chǎn)的實(shí)際掌握和控制。擁有一宗房地產(chǎn)的一般前提就是占有，這是房地產(chǎn)所有權(quán)人直接行使所有權(quán)的表現(xiàn)。所有權(quán)人的占有受法律保護(hù)，不得非法侵犯。占有通常為所有權(quán)人行使，但也可依法或者依所有權(quán)人的意志交由非所有權(quán)人行使。因此，所有權(quán)和占有既可結(jié)合又可分離。

　　(2)使用。使用是對房地產(chǎn)的運(yùn)用，以便發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價(jià)值。擁有房地產(chǎn)的目的一般是為了使用。但房地產(chǎn)所有權(quán)人可以自己使用，也可以授權(quán)他人使用。在所有權(quán)人將使用權(quán)交由非所有權(quán)人行使的情況下，所有權(quán)人并不喪失所有權(quán)。這些都是所有權(quán)人行使使用權(quán)的行為。因此，使用權(quán)和所有權(quán)既可結(jié)合又可分離。

　　(3)收益。收益是通過房地產(chǎn)的占有、使用等方式取得經(jīng)濟(jì)利益。使用房地產(chǎn)并獲得收益是擁有房地產(chǎn)的目的之一。收益也包括孳息。孳息分為天然孳息和法定孳息。例如，果樹結(jié)果屬于天然孳息，出租房屋所得租金屬于法定孳息。

　　(4)處分。處分是對房地產(chǎn)在事實(shí)上和法律上的最終處置，包括出租、出賣、贈與、抵押等。處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)。例如，土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)。

　　占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。如果說所有權(quán)是一級權(quán)能，則占有、使用、收益和處分等權(quán)利是二級權(quán)能。二級權(quán)能具有相對的獨(dú)立性，它們在一定的條件下同一級權(quán)能相分離時，一級權(quán)能不會因此而喪失，其條件是擁有二級權(quán)能者對所有權(quán)人應(yīng)盡一定的義務(wù)或者在一定期限后將分離的二級權(quán)能復(fù)歸于所有權(quán)人。

　　(二)房地產(chǎn)所有權(quán)的特性

　　房地產(chǎn)所有權(quán)具有下列特性。

　　(1)完全性。房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán)。所有權(quán)作為一般的支配權(quán)，是用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等他物權(quán)的源泉。與所有權(quán)不同，他物權(quán)僅在使用收益上于一定范圍內(nèi)有支配權(quán)。

　　(2)整體性�；蛘叻Q為單一性。房地產(chǎn)所有權(quán)對房地產(chǎn)有統(tǒng)一支配力，是整體的權(quán)利，

　　不能在內(nèi)容或者時間上加以分割。房地產(chǎn)所有權(quán)人可以在其房地產(chǎn)上設(shè)定他物權(quán)，即使其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分等權(quán)能分別歸他人享有，但房地產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)性質(zhì)不受影響。

　　(3)恒久性。所有權(quán)有永久性，其存在沒有存續(xù)期間，不因時效而消滅。

　　(4)彈力性。房地產(chǎn)所有權(quán)人在其房地產(chǎn)上為他人設(shè)定權(quán)利，即使所有權(quán)的所有已知表征權(quán)利均被剝奪，仍然潛在地保留其完整性，這種剝奪終止后，所有權(quán)當(dāng)然地重新恢復(fù)其圓滿狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時，無論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人都有權(quán)索回。

　　(5)絕對性。與債權(quán)相比，所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助(即履行債務(wù))為條件。

　　(三)房地產(chǎn)所有權(quán)的種類

　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。共有又分為按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán);共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。