答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　參見教材P222。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。參見教材P253。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　抵押貸款常數(shù)RM為：

　　參見教材P260。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬元)，

　　土地的價格=2.6/6%=43.33(萬元)，該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價格=100×80%+43.33=123.3(萬元)。參見教材P263。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率。參見教材P265。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬元)，設土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬元)。參見教材P265。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　綜合資本化率是求取房地價值時采用的資本化率。參見教材P258。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構件的費用，或在未來持有期結束前需要更換的構件的費用，屬于運營費用。參見教材P239。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值或價格的方法。參見教材P213。

　　二、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮，以免重復計算。參見教材P243。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束。在這種情況下，出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，分兩種情況，1、根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應的補償;2、建筑物也無償收回。參見教材P237。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參見教材P255。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　直接資本化法的優(yōu)點：不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益。參見教材P257。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。參見教材P254。