答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　分兩步求解：

　　(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益

　　求得A=15.97

　　(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格

　　參見教材P219。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　折現(xiàn)率=6%+6%*25%=7.5%

　　6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44。參見教材P219。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P219。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的收益價格為：

　　參見教材P219。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見教材P225。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　該房地產(chǎn)的收益價格為：

　　參見教材P219。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×【1-1/(1+8%)37】/(1+8%)3=281.2670379選項中最接近的一個為A，280萬元。參見教材P230。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預(yù)測。參見教材P216。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。參見教材P214。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的收益價格為：

　　參見教材P219。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】

　　凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運營費用。參見教材P237。

　　2、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的客觀收益、實際收益、有形收益、無形收益。參見教材P243。

　　3、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費。參見教材P239。

　　4、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。參見教材P262。

　　5、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較簡單。參見教材P257。

　　6、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　移動平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。參見教材P249~252。

　　7、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】

　　收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預(yù)測。參見教材P216。

　　8、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】

　　收益法根據(jù)資本化方式的不同，分為直接資本化法(含收益乘數(shù)法)和報酬資本化法(一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法);根據(jù)凈收益測算途徑的不同，分為投資法和利潤法。參見教材P265。

　　9、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　運營費用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費、維修費、水電費等。參見教材P239。

　　10、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　運營費用中包含設(shè)備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。參見教材P238。