11.某宗房地產在現狀下維續(xù)經營的價值為5000萬元，假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建，根據上述材料，該房地產的最佳利用應是( )

　　A.維持現狀 B.改變用途 C.重新裝修 D.重新開發(fā)

　　12.下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是( )

　　A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核的估價

　　B.因保險理賠需要，對投保房地產的價值損失進行評估

　　C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

　　D.因房屋征收補償需要，對用于產權調換的期房進行估價

　　13.運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用( )的估計值

　　A.正常 B.較低 C.平均 D.較高

　　14.關于市場法的說法，錯誤的是( )

　　A.測算結果容易被人們理解、認可、接受

　　B.測算結果有時并不一定是合理、真實的

　　C.需要估價師對當地房地產市場行情有足夠的把握

　　D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化

　　15.估價對象為一套建筑面積90平方米的封閉陽臺的成套住宅，其中研討的水平投影面積為3平方米，選取的某可比實例為一套建筑面積95平方米的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4平方米，成交價格為90萬元，若該陽臺封閉，成交價格為92萬元。以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為( )

　　A.83.51 B.85.26 C.85.36 D.87.16

　　16.評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/平方米，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%。已知最近1年來該地區(qū)房地產價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經修正.、調整后的價格是( )元/平方米。

　　A.7000 B.7003 C.7436 D.7670

　　17.某年1月30日購買某房地產價格為1000美元/平方米,首付款為20%,,余款半年末一次性支付,月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基礎，的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6.59:1,9月30日為6.46:1。下列關于該房地產價格的說法，錯誤的是( )。

　　A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/平方米

　　B.該房地產的實際交易價格為人民幣6494元/平方米

　　C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/平方米

　　D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基礎的價格平均每月比上月漲幅度大于1%。

　　18.某可比實例賣方繳納的稅率由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會( ).

　　A.上升 B.下降 C.不變 D.無法確定

　　19.某寫字樓持有5年后出售，持有期內平均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,預計5年后出售時總價為60000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，預計風險報酬為無風險報酬的25%。該寫字樓目前的價格為( )萬元。

　　A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85

　　20.某房地產未來凈收益期限內每年凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產增值20%，報酬率為6%，償債基金系數為7.59%。該房地產的價格為( )萬元。。

　　A.313 B.329 C.417 D446

　　21.某宗房地產收益期限為35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%，該房地產的價格為( )萬元

　　A.159.56 B.168.75 C..169.39 D.277.70

　　22.某寫字樓的建筑面積為540平方米，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與年建筑物凈收益之和為400元/平方米，土地資本化率為10.8%。假設收益期限無限，該寫字樓用地的價格為( )。

　　A.500 B.750 C.800 D.1000

　　23.在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地缺的途徑的說法，正確的是( )。

　　A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象的原始取得途徑

　　B. 開發(fā)用地取得途徑應為估價時點、估價對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑

　　C. 開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑

　　D. 開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑

　　24.某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為( )萬元。

　　A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67

　　25.關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是( )。

　　A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

　　B.分部分項法結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

　　C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

　　D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

　　26.某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用土地是10年前通過出讓方式去的使用年限為50年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為( )。

　　A. 70.00% B. 83.33% C. 84.00% D. 86.67%

　　27.某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年,在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時,后續(xù)建設期應為 ( )。

　　A. 1 B. 1.5 C. 2 D. 2.5

　　28.關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是( )。

　　A.運用假設開發(fā)法估計，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

　　B.投測算資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要

　　C.假設開發(fā)中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時值

　　D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產市場價格作為開發(fā)完成后的價值

　　29.某房產開發(fā)項目建筑面積3850㎡，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時平均單價為2850元/㎡，折現率為15%，開發(fā)完成后的房地產于建設初期的價值為( )萬元。

　　A.572.21 B.765.85 C.791.24 D.912.62

　　30.某類房地產2006~2010年的價格見下表，根據平均發(fā)展速度法，預測該類房地產2011年的價格為( )元/㎡。

　　A.10300 B.10400 C.11165 D.11265