第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類

　　一、價值、使用價值和交換價值，在房地產(chǎn)估價中一般所說的價值也是指交換價值。

　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值，

　　1、成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財務(wù)，動機、對交易對象和市場行情了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等不同而不同。理解成交價格，還應(yīng)對其形成的機制，即賣價(供給價格)、買價(需求價格)、成交價三者的關(guān)系有所了解，在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買價成交價最低賣價。在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

　　成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價格。正常成交價格的形成條件有7個：(1)公開市場。(2)交易對象本身具備市場性。(3)眾多的買者和賣者。 (4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的經(jīng)濟行為。(6) 買者和賣者都具有完全信息。(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　2、市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。

　　3、理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

　　市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。

　　4、評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。

　　收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價，市場法求得的價值傾向于成交價格。此外收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。在市場泡沫時，市場法求得的價值(市場價格)大大高于收益法求得的價值(理論價格)。在市場不景氣時，成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值。

　　從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。

　　三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值和投資價值。

　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或做出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

　　在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。

　　四、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值。

　　采用公允價值的條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格或其他信息。市場價值與公允價值的內(nèi)涵基本相同。就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值、公允價值。

　　五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值和征收價值

　　中國目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。真正租金除了前述的八項外還有租賃費用和租賃稅費。

　　房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價值等于總評估市場價值一上次抵押貸款折成的價值。