一、單項選擇題：(本題共10小題，每題2分，共20分)

　　1、某估價機(jī)構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過

　　2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為(　)萬元。

　　A.40

　　B.48

　　C.50

　　D.60

　　3、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為120萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為(　)元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

　　A.17484

　　B.18020

　　C.19754

　　D.20539

　　4、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事(　)。

　　A.估價對性

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.價值類型

　　5、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、(　　)等設(shè)施或條件以及場地平整。

　　A.給水、排水、電力、通信

　　B.給水、排水、燃?xì)�、熱�?/P>

　　C.排水、電力、通信、燃?xì)?/P>

　　D.排水、電力、通信、熱力

　　6、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為(　　)萬元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　7、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　　)，

　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　8、評估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為2000 元/㎡，成交日期為2011年5月末，該類房地產(chǎn)自2011年5月末～2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為-2.5%，-1.O%，l.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2011年9月末的價格為(　　)元/㎡。

　　A.1980

　　B.2982

　　C.2329

　　D.2379

　　9、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為0%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　　)。

　　A.80%

　　B.82%

　　C.83%

　　D.92%

　　10、與折現(xiàn)率性質(zhì)不同的名詞有(　　)。

　　A.利息率

　　B.報酬率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.資本化率

　　二、多項選擇題：(本題共10小題，每題2分，共20分)

　　1、在房地產(chǎn)估價中，不受估價目的不同影響的是(　　)。

　　A.估價的依據(jù)有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　2、下列(　)是對于房地產(chǎn)估價準(zhǔn)確性的正確認(rèn)識。

　　A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

　　B.所有的評估價值都會有誤差

　　C.不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

　　D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較

　　E.由復(fù)核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

　　3、樓面地價=( 　)

　　A. 土地總價/建筑總面積

　　B.建筑履蓋率

　　C.綠地率

　　D.土地單價/建筑容積率

　　4、不屬于估價中的最高最佳使用的是(　　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　5、下列情形中不會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有(　　)。

　　A.消費者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

　　C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升

　　D.消費者預(yù)期其未來的收入增加

　　E.消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

　　6、下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有(　　)。

　　A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

　　B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　C.通貨膨脹

　　D.外部經(jīng)濟(jì)

　　E.提高建造成本

　　7、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　　)。

　　A.拖欠建設(shè)工程價款

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C.房地產(chǎn)變賣處置費用

　　D.訴訟費用

　　E.其他法定優(yōu)先受償款

　　8、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、樓層

　　C.環(huán)境景觀

　　D.土地開發(fā)程度

　　E.房屋完損等級

　　9、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大

　　10、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，不包括評估(　　)。

　　A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值

　　B.買方愿意支付的最低價

　　C.買方可承受的最高價

　　D.賣方可接受的最低價

　　E.賣方愿意接受的最高價

　　三、名詞解釋：(本題共4小題，每題3分，共12分)

　　1、樓面地價：

　　2、房地產(chǎn)價格：

　　3、估價程序：

　　4、四至：

　　四、填空題(本題共10空，每空1分，共10分)

　　1、房地產(chǎn)估價的特性有 、 、預(yù)測性 公正性 咨詢性。

　　2、房地產(chǎn)估價的主體就是 ，國家規(guī)定估價主體必須具有一定的 。

　　3、按計算單位的不同，土地價格可以劃分為總地價、 和 。

　　4、房地產(chǎn)估價是指對房地產(chǎn)的 、 和最可能實現(xiàn)的合理價格作出真實、客觀、合理的推測與判斷的過程。

　　5、一般因素是指影響房地產(chǎn)價格的 、 共同的因素，

　　五、簡答題：(本題共4小題，每題6分，共24分)

　　1、房地產(chǎn)價格有哪些基本特點?其來源于房地產(chǎn)的哪些方面?

　　2、房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成因素包括哪些?

　　3、房地產(chǎn)價格的主要類型有哪些?

　　4、估價目的具體包括哪些?確定估價目的的意義?

　　六、論述題：(本題共1小題，共14分)

　　論述房地產(chǎn)價格影響因素