參考答案：

　　一、單項選擇題：(本題共20小題，每題1分，共20分)

　　1、B 2、C 3、C 4、B 5、A 6、D 7、C 8、A 9、A 10、C

　　二、多項選擇題：(本題共10小題，每題2分，共20分)

　　1、CDE 2、ABD 3、AD 4、BD 5、CD 6、CDE 7、ABCDE 8、CD 9、ABCD 10、BE

　　三、名詞解釋：(本題共4小題，每題3分，共12分)

　　1、又稱為單位建筑面積地價或樓板價，它是每單位建筑面積所分攤的土地價格，即土地總價格與建筑總面積之比，又可以表示為單位地價與容積率之比。

　　2、是指在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。

　　3、科學(xué)、合理的工作步驟。

　　4、一宗土地東、南、西、北四個方位分別相鄰情況的具體描述。

　　四、填空題(本題共8空，每題1分，共8分)

　　1、即時性、市場性

　　2、估價機構(gòu)、專業(yè)資格

　　3、樓面地價、單位地價

　　4、價值、使用價值

　　5、一般、普遍

　　五、簡答題：(本題共4小題，每題6分，共24分)

　　1、1)具有區(qū)位性

　　2)實體具有雙重性

　　一部分來源于開發(fā)和房屋建筑安裝勞動所形成的價值，另一部分則來源于土地使用權(quán)價格。

　　3)具有昂貴性

　　4)具有單件性

　　5)具有擴散性

　　房地產(chǎn)市場的狀況直接影響著整個市場體系的運行，在經(jīng)濟方面的影響，必然擴展到社會活動和政治局勢等方面，這就是房地產(chǎn)價格的擴散性。

　　6)具有敏感性

　　價格的變化，不僅影響到各方面的生產(chǎn)建設(shè)，而且還涉及到廣大人民的生活，涉及社會生活和政治局勢等方面。

　　7)具有上升性

　　2、(1)土地取得成本

　　(2)房屋建筑成本 1)土地開發(fā)費、2)勘察設(shè)計費 3)動遷用房建筑安裝工程費4)房屋建筑安裝工程費5)街坊配套費6)管理費7)投資利息

　　(3)利潤

　　(4)稅金

　　(5)其他附加費

　　(6)土地使用稅(費)

　　3、土地價格、建筑物價格、房地合一價格;征地價格、批租地價和轉(zhuǎn)讓地價;總地價、單位地價和樓面地價;拍賣地價、招標(biāo)地價和協(xié)議地價;出售價格與出租價格;總價格與單位價格;現(xiàn)房價格與期房價格;評估價格、市場價格與理論價格;銷售價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格與典當(dāng)價格等

　　4、估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結(jié)果都有一定影響的，它決定房地產(chǎn)價格類型，如買賣價格、租賃價格、入估價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等，是實施房地產(chǎn)估價的前提條件。因此，必須明確評估目的。而且，對于不同的估價目的，其估價方法、所用資料、參數(shù)選擇等都有所差異，其估價結(jié)果也不同。

　　六、論述題：(本題共1小題，共16分)

　　房地產(chǎn)價格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進行歸納和分類。常見的有兩種基本方法，一種是按影響因素的性質(zhì)分為四類：物理(自然)因素、社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素。另一種是按影響范圍分為三類：一般因素、區(qū)域因素、個別因素。

　　1、一般因素

　　是指影響房地產(chǎn)價格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會經(jīng)濟方面對房地產(chǎn)價格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各房地產(chǎn)具體價格的基礎(chǔ)。主要有：

　　1)行政因素

　　影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)等方面的因素;包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策、市政管理等方面。

　　2)人口因素

　　人口是最主要的社會經(jīng)濟因素。房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)決定了房地產(chǎn)的總體需求及使用方式，從而也影響到房地產(chǎn)價格。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，主要體現(xiàn)在人口密度、人口素質(zhì)及家庭規(guī)模所產(chǎn)生的影響上。

　　3)社會因素

　　社會發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對房地產(chǎn)價格有很大的影響。具體來說，影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括以下幾個方面：政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機、城市化進程

　　4)經(jīng)濟因素

　　經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的影響是多方面的，而且較為復(fù)雜，各種經(jīng)濟因素影響的程度和范圍也不盡相同。一般來說，影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：供求狀況、物價變動、利率水平、政府宏觀調(diào)控

　　2、區(qū)域因素

　　是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1)繁華程度

　　繁華表現(xiàn)為城市經(jīng)濟、社會生活活動的頻繁與活躍、中心地職能的集聚、經(jīng)濟效益的提高、企業(yè)及居民活動實際代價的降低，從而吸引了大量的經(jīng)濟和社會活動，并在土地上創(chuàng)造高額的收益和利潤等。

　　2)交通條件

　　交通條件是指區(qū)域的道路通達程度、公共交通的便捷程度以及對外交通的便利程度。反映通達程度的因素包括道路功能、路網(wǎng)密度、道路密度等。交通狀況良好，房地產(chǎn)的使用效益較高，價格也高。

　　3)基礎(chǔ)設(shè)施

　　基礎(chǔ)設(shè)施主要是指區(qū)域的生活設(shè)施和公用設(shè)施。城市的公用設(shè)施如交通、供電、供熱、供氣、給排水、通訊、環(huán)保、抗災(zāi)等是城市發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)，其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的發(fā)揮。

　　4)位置

　　房地產(chǎn)所處的位置是房地產(chǎn)區(qū)位的反映。

　　5)地質(zhì)、地形和地勢

　　6)土地面積與形狀

　　7)氣候條件

　　8)環(huán)境質(zhì)量

　　3、個別因素是指構(gòu)成房地產(chǎn)的個別特性并對其價格產(chǎn)生影響的因素。具體有以下幾方面：

　　1)房屋的面積與形狀

　　2)臨街狀況

　　3)建筑物狀況