第三節(jié)　國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估

　　1.房屋征收中可由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算的內(nèi)容

　　■ 被征收房屋的價(jià)值

　　■ 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值

　　■ 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　■ 其它

　　◇ 評(píng)估機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償

　　◇ 房屋征收部門可以委托對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估

　　2.房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托

　　■ 資質(zhì)規(guī)定

　　◇ 除三級(jí)資質(zhì)外，其他資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評(píng)估

　　■ 選定估價(jià)機(jī)構(gòu)的方法

　　◇ 先由被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定

　　◇ 無(wú)法確定的，由房屋征收部門組織被征收人通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)等方式確定

　　■ 簽訂評(píng)估委托書

　　◇ 由房屋征收部門與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評(píng)估委托合同，并出具委托書

　　■ 規(guī)定

　　◇ 房屋征收評(píng)估報(bào)告必須由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章

　　3.房屋征收評(píng)估原則及要求

　　3.1 房屋征收評(píng)估原則(六字原則)

　　■ 獨(dú)立

　　◇ 估價(jià)機(jī)構(gòu)與人員與征收當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系

　　◇ 在評(píng)估活動(dòng)中不受任何單位和個(gè)人的影響

　　■ 客觀

　　◇ 估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員在評(píng)估中不帶自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，實(shí)事求是地評(píng)估

　　■ 公正

　　◇ 在評(píng)估活動(dòng)中不偏袒房屋征收當(dāng)事人任何一方

　　3.2 房屋征收評(píng)估基本事項(xiàng)

　　■ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　◇ 為房屋征收決定公告之日

　　◇ 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致

　　■ 評(píng)估對(duì)象界定

　　◇ 一是在委托書或合同中明確評(píng)估對(duì)象范圍

　　◇ 二是提供征地范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果

　　■ 評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵

　　◇ 被證收房屋的價(jià)值包含用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值

　　◇ 不包含被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值

　　◇ 是在評(píng)估時(shí)點(diǎn)雙方自愿交易的金額，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】對(duì)被征收房屋性質(zhì)、用途、建筑面積等的認(rèn)定規(guī)則

　　■ 一般規(guī)定

　　◇ 一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)

　　■ 兩者不一致的

　　◇ 一般以房屋登記簿為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤

　　■ 對(duì)于未登記的建筑

　　◇ 按市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估

　　【典型例題】

　　◆ 依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，國(guó)有土地房屋征收估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為(　)

　　A 房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘

　　B 房屋征收決定公告之日

　　C 拆遷公司現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)員搬遷

　　D 房屋拆遷許可證頒發(fā)

　　[答疑編號(hào)501252030201]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為拆遷許可證頒發(fā)之日，是舊條例的規(guī)定。參見(jiàn)教材P48

　　【2006年真題】

　　◆ 城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償金額(　)

　　[答疑編號(hào)501252030202]

　　『正確答案』√

　　『答案解析』對(duì)于房屋內(nèi)部裝修，因每戶裝修的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，裝修的年代各不相同，如果在評(píng)估時(shí)考慮裝修，可能會(huì)大大加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。參見(jiàn)教材P48