3.3 實(shí)地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　■ 實(shí)地勘查要求

　　◇ 三方(征收部門、被征收人和估價機(jī)構(gòu))應(yīng)在查勘記錄上簽字或蓋章

　　◇ 被征收人拒絕在查勘記錄上簽字蓋章的，應(yīng)當(dāng)有三方(征收部門、估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人)見證，并應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明情況

　　■ 評估方法選用

　　◇ 選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或多種

　　◇ 具備條件的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上的評估方法

　　■ 評估結(jié)果確定

　　◇ 多種評估方法時，應(yīng)對各種方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果

　　◇ 評估價格應(yīng)以人民幣為貨幣，精確到元

　　■ 技術(shù)協(xié)調(diào)要求

　　◇ 同一房屋征收范圍內(nèi)的評估工作，原則上由一家估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)

　　◇ 房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上估價機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)

　　◇ 兩家以上機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)明確一家為牽頭單位

　　◇ 牽頭單位應(yīng)組織有關(guān)機(jī)構(gòu)就重要的內(nèi)容進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

　　【2006年真題】

　　◆ 城市房屋拆遷估價過程中，實(shí)地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。 (　)

　　[答疑編號501252030203]

　　『正確答案』√

　　『答案解析』三方簽認(rèn)。參見教材P48.

　　3.4 評估結(jié)果和報告送達(dá)(四步)

　　■ 估價機(jī)構(gòu)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門

　　■ 房屋征收部門將結(jié)果向被征收人公示，公示期間估價人員進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，聽取意見

　　■ 公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)向征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告

　　■ 征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告

　　4.房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處

　　4.1對評估報告有疑問的

　　■ 可向出具報告的估價機(jī)構(gòu)咨詢，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)解釋和說明

　　4.2當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的

　　■ 首先在規(guī)定期限內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估

　　■ 復(fù)核評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告

　　■ 復(fù)核評估沒有改變的，書面告知復(fù)核評估申請人

　　4.3房屋征收評估爭議調(diào)處

　　■ 當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的

　　◇ 在規(guī)定期限內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定

　　◇ 估價專家委員會檢查評估的技術(shù)問題，并出具書面鑒定意見

　　◇ 評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持評估報告

　　◇ 評估報告存在技術(shù)問題的，出具報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告

　　■ 當(dāng)事人對鑒定意見不服的

　　◇ 可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟

　　【典型例題】

　　◆ 國有房屋征收當(dāng)事人對拆遷估價報告有異議的可以( 　)。

　　A.向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)估

　　B.申請行政復(fù)議

　　C.向人民法院提起訴訟

　　D.再委托一家估價機(jī)構(gòu)評估

　　E.申請估價專家委員會鑒定

　　[答疑編號501252030204]

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』E是進(jìn)一步的處理，如果對原估不滿意，或另行委托評估與原評估有較大差距且協(xié)商不能達(dá)成一致意見的，才會申請估價專家委員會鑒定。BC是指對鑒定結(jié)論不服時，才可以復(fù)議或訴訟。參見教材P49

　　4.4評估專家委員會及其工作機(jī)制

　　■ 哪些機(jī)構(gòu)需要成立房地產(chǎn)價格評估專家委員會

　　◇ 省級建設(shè)主管部門

　　◇ 設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門

　　◇ 經(jīng)授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織

　　■ 鑒定工作規(guī)定

　　◇ 房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派專家處理鑒定事宜

　　◇ 專家組成員與原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避

　　5.房屋征收評估收費(fèi)

　　■ 房屋征收評估按政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付

　　■ 房屋征收評估費(fèi)由房屋征收部門支付

　　■ 房屋征收鑒定費(fèi)誰委托鑒定誰支付

　　■ 鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定和由原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)

　　■ 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評估的，不再收費(fèi)評估費(fèi)用

　　6. 對違規(guī)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員的處罰

　　■ 一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰

　　◇ 對估價機(jī)構(gòu)，處5-20萬元的罰款

　　◇ 對估價師，處1萬-3萬元的罰款

　　■ 二是將有關(guān)處罰記入信用檔案

　　◇ 分別記入估價單位的和估價師的信用檔案

　　■ 三是造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任

　　■ 四是構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任