第三節(jié)　城市房屋拆遷估價(jià)

　　1.城市房屋拆遷估價(jià)的概念

　　■概念

　　◇城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估

　　■相關(guān)規(guī)定

　　◇拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開市場(chǎng)價(jià)值，不考試房屋租賃、抵押、查封等因素影響

　　◇拆遷房屋的價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)

　　◇裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定

　　2.拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員

　　■市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)供拆遷當(dāng)事人選擇

　　■拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，方式有

　　◇被拆遷人投票

　　◇拆遷當(dāng)事人抽簽

　　◇采用拆遷當(dāng)事人能夠協(xié)商一致共同接受的方式

　　■估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)

　　■估價(jià)報(bào)告必須由2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字

　　■估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避

　　3.拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)

　　■估價(jià)目的

　　◇為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格

　　■估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　◇為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

　　◇分期分段實(shí)施的，為當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日

　　■估價(jià)方法

　　◇一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法,采用其它方法的在報(bào)告中說明原因

　　■實(shí)地查勘

　　◇實(shí)地查勘記錄要估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人三方簽字認(rèn)可

　　◇因被拆遷人的原因不能進(jìn)行實(shí)地查勘，或被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人或估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出說明

　　■技術(shù)協(xié)調(diào)

　　◇同一拆遷許可證范圍內(nèi)的房屋原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估

　　◇需要由兩家或兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就估價(jià)依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)

　　■計(jì)價(jià)貨幣

　　◇人民幣，精確到元

　　■對(duì)房屋性質(zhì)、面積認(rèn)定的規(guī)定

　　◇性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

　　◇當(dāng)事人對(duì)拆遷在性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估

　　■對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)的處理

　　◇應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)

　　■對(duì)房屋面積不能協(xié)商一致的

　　◇可以向《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定

　　◇沒有鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算

　　◇具體規(guī)定由市縣規(guī)劃部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法