六、其他：

　　房地產(chǎn)面積的測算

　　1、 計算全部建筑面積有哪些?

　　1) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積總和計算。

　　2) 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。

　　3) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

　　4) 樓梯間、電梯(觀井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

　　5) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

　　6) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

　　7) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

　　8) 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

　　9) 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

　　10) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍(不包括采光井、防潮層及保護墻)水平投影面積計算。

　　11) 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

　　12) 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積;在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

　　13) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

　　14) 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

　　15) 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

　　2、計算一半的建筑面積有哪些?

　　1) 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

　　2) 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

　　3) 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

　　4) 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。

　　5) 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

　　3、不計算建筑面積的有那些?

　　1) 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。

　　2) 檢修、消防等室外爬梯。

　　3) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)、游泳池等。

　　4) 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油(水)池 、地下人防干道、支線等。

　　5) 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

　　6) 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

　　4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?

　　應(yīng)分?jǐn)偟墓�用面積包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

　　5、哪些公用面積不能分?jǐn)?

　　不能分?jǐn)偟墓�用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層;為了整棟建筑物使用的配電房;公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

　　住房公積金：是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個方面：(1)按照“個人存儲，單位資助”的原則進(jìn)行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金賬戶。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。(2)按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設(shè)定的住房公積金管理機構(gòu)根據(jù)責(zé)、權(quán)、利一致的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。(3)按“專項使用”的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金(包括其本戶成員及其親屬積累的公積金)不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。

　　物業(yè)管理：物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

　　南京市房管局出臺的《前期物業(yè)服務(wù)合同》(示范文本)明確規(guī)定，因開發(fā)商分期開發(fā)、分批交付使用原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能到位的，業(yè)主可按低于本合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)15%-30%交納物業(yè)服務(wù)費，其差額部分由開發(fā)商承擔(dān)。前期物業(yè)服務(wù)合同是小區(qū)交付后尚未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會前，由物管公司和開發(fā)商簽訂的臨時合同。小區(qū)成立業(yè)主大會后，可重新和物管公司簽訂新物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)費預(yù)收不超過6個月。

　　根據(jù)《合同》，在房屋辦理交付使用手續(xù)時，物業(yè)公司向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)管理費和代收代交的分?jǐn)偣�共能耗費不得六個月。至于具體預(yù)收多少月物業(yè)管理費用由開發(fā)商和物業(yè)管理公司協(xié)商簽訂，但因開發(fā)商與購房業(yè)主的糾紛而導(dǎo)致購房業(yè)主拒絕受領(lǐng)房屋、拒交物業(yè)服務(wù)費的，欠交的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)商承擔(dān)。配套不到位，物管費可按折扣交納。

　　在此次《合同》中，物管部門重申了空置物業(yè)的繳費。根據(jù)《合同》，購房業(yè)主房屋連續(xù)六個月以上空置的，需要在物管公司進(jìn)行書面?zhèn)浒�，并且�?0%收取空置期間的物業(yè)服務(wù)費和代收代交的分?jǐn)偣�共能耗費。

　　《合同》還規(guī)定，業(yè)主搬家、送貨車和臨時停車時間在一小時內(nèi)的不收停車費;臨時停車時間超過一小時的車輛則按照收費標(biāo)準(zhǔn)計次收費。作為物管管理條例的具體細(xì)化，此次合同還對停車場的用途以及收費方式做出了明確細(xì)分，按照停車場屬于全體業(yè)主共有、所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置、屬于開發(fā)商所有三類情況分別制定出了收費項目，收費標(biāo)準(zhǔn)則由開發(fā)商與物業(yè)公司在簽訂合同時具體約定。此外，對公安、消防、搶險、救護、檢修等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時停車也不得收費。車輛保管，另簽合同，業(yè)主交了停車服務(wù)費，并不等于物管就對車輛有保管義務(wù)。根據(jù)示范性合同的規(guī)定，房屋交付后物管公司應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)合同，明確車輛基本情況，雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。不過，車位使用人對車輛有保管要求的，需要與物管公司另外簽訂車輛保管合同。

　　在示范性合同中，會所的歸屬、會所的總建筑面積，會所開放的對象等都被要求明確約定。當(dāng)會所出售或出租時，物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主享有優(yōu)先購買或租售權(quán)。會所所有人或使用人需保證按規(guī)劃設(shè)計用途和約定的對外開放范圍及服務(wù)對象使用會所，需改變會所規(guī)劃設(shè)計用途、約定對外開放范圍及服務(wù)對象的，按《南京市商品房買賣契約》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　會所所有人委托物管公司經(jīng)營管理會所的，其經(jīng)營管理、收費等事項由物管公司與所有人另行約定。擅自提高物管費，超額部分雙倍返還。根據(jù)示范性合同約定，如果物管公司的管理服務(wù)達(dá)不到約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、給購房業(yè)主和物業(yè)使用人造成損失的，物管公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主支付違約金。而業(yè)主違反合同的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，則要按應(yīng)交數(shù)額一定比例向物管公司支付違約金。此外，對于物管公司違反合同的約定，擅自超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主可索賠，物管公司應(yīng)雙倍返還超額部分的物業(yè)服務(wù)費用。

　　智能化小區(qū)：智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C(即計算機、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力協(xié)作。真正意義的智能化社區(qū)，確實可為居住者提供諸多方便。

　　房地產(chǎn)投資泡沫：房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。