五、銷售及工程專用名稱解釋

　　1. 商品房預(yù)(銷)預(yù)售條件：

　　(1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(4) 開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

　　2. 均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。

　　3. 基價(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

　　4. 起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià);帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。

　　5. 定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%.如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

　　6. 違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

　　7. 抵押貸款

　　(1)房產(chǎn)抵押貸款：債務(wù)人、第三人將擁有的房產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)做貸款，當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男羞�貸義務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人作為第一收益人有權(quán)從抵押的房產(chǎn)收益中優(yōu)先收益。

　　房產(chǎn)抵押貸款方式：1、漸進(jìn)式抵押貸款(根據(jù)收益水平而與銀行簽約，針對(duì)銀行大客戶及關(guān)系戶。2、遞減式(等本)一開(kāi)始比較多，以后每個(gè)月越來(lái)越少，根據(jù)本金的多少來(lái)支付利息的。3、定息(等額)將利息分?jǐn)偟矫總�(gè)月中去4、重新協(xié)議利率或滾動(dòng)抵押貸款，根據(jù)利率的調(diào)整隨時(shí)調(diào)整本息。

　　(2)按揭貸款：

　　概念：購(gòu)房者以所購(gòu)得的樓房作為抵押品，從而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按揭合同中規(guī)定的付款方式及付款期限向銀行分期付款。

　　銀行按揭的總類：A、現(xiàn)房按揭 B、期房按揭(屬于樓花)。在期房變?yōu)楝F(xiàn)房這個(gè)期間是由開(kāi)發(fā)公司提供擔(dān)保的(購(gòu)房者不還貸或房屋出現(xiàn)問(wèn)題)。

　　申請(qǐng)按揭貸款的對(duì)象與條件：

　　A、對(duì)象：年滿18歲具有完全刑事能力的城鎮(zhèn)居民，具有穩(wěn)定的，合法的收益，能歸還本息的能力并提供相關(guān)的證明;

　　B、與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同;

　　C、已經(jīng)將首期款存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行開(kāi)立的商品房銷售專用帳戶;

　　D、同意將購(gòu)買的房產(chǎn)辦理抵押，購(gòu)買房產(chǎn)抵押保險(xiǎn)，合同公證及抵押登記。

　　運(yùn)作過(guò)程：

　　辦理按揭的程序

　　購(gòu)房者提出申請(qǐng);

　　開(kāi)發(fā)公司擔(dān)保;

　　銀行審查及批準(zhǔn);

　　公證;

　　辦理房產(chǎn)抵押登記;

　　辦理抵押保險(xiǎn)，交付銀行貸款手續(xù)費(fèi);

　　貸款的發(fā)放;

　　貸款的償還;

　　收費(fèi)

　　公證費(fèi)(合同公證);

　　抵押登記費(fèi);

　　辦理按揭資料

　　商業(yè)性貸款;

　　借款人及配偶的身份證、戶口本、結(jié)婚證復(fù)印件;

　　借款人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房買賣契約原件及復(fù)印件(必須是鑒證過(guò)的)

　　首付款原件和復(fù)印件(收據(jù))

　　借款人(主借人)和家庭主要成員如配偶收入證明，如果是一個(gè)人買房子提供自己的收入證明。(同時(shí)收入證明中收入要盡量開(kāi)高點(diǎn))

　　銀行存折首頁(yè)復(fù)印件。(證明收入)

　　相關(guān)銀行表格填寫與蓋章。銀行借款合同申請(qǐng)書需本人親自簽名。

　　如是單身需開(kāi)具單身證明。

　　商業(yè)貸款的額度、期限、及利率：

　　貸款額度根據(jù)國(guó)家對(duì)首付比例的要求而定;

　　期限女的最高到60歲，男的最高到65歲。

　　根據(jù)當(dāng)期現(xiàn)行貸款利率實(shí)行。

　　公積金貸款：(除了商業(yè)貸款所提供之外)

　　公積金的繳存證明及單位、個(gè)人公積金賬號(hào);

　　第二住所承諾書。(法律規(guī)定，如果居民只有一處住所，沒(méi)有權(quán)力將他從房屋中趕走)

　　外籍人士

　　港澳人士提供護(hù)照、回鄉(xiāng)證，等身份證件;

　　外國(guó)人提供護(hù)照、外國(guó)人居住證，等身份證件。

　　上述人士需要找一位本地籍的委托人辦理受權(quán)委托書(委托書上需表明被委托人要在主貸人不在本地或銀行聯(lián)絡(luò)不到主貸人的情況下可代表主貸人的意愿，行使主貸人的義務(wù))

　　被委托人需要提供身份證、戶口本、單位證明等基本資料。

　　注意：委托書中不應(yīng)出現(xiàn)模棱兩可的詞語(yǔ)。

　　公積金住房貸款：

　　國(guó)家公積金制度：長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)蓄金：職工在職期間所在單位按照一定的比例，公司和職工本人一起交納的一種作為職工住房的一程公共基金，是由專戶組成，專項(xiàng)使用的，我國(guó)對(duì)于住房公積金的本息是不收個(gè)人所得稅的。實(shí)質(zhì)是一種福利性的工資，鼓勵(lì)職工購(gòu)房，是加速住宅市場(chǎng)化、商品化的一種政策。當(dāng)職工離職的時(shí)候可由職工本人提取公積金的本金和利息。職工轉(zhuǎn)工作的時(shí)候，公積金也可以轉(zhuǎn)到新的單位辦理，職工去世的時(shí)候由繼承人繼承公積金，

　　公積金的使用范圍與順序：

　　職工購(gòu)買自建自住的房產(chǎn)可貸款抵押所用;

　　職工自住住房維修、大修貸款所用;

　　單位購(gòu)買建設(shè)住房抵押貸款;

　　購(gòu)買國(guó)債。

　　公積金貸款的對(duì)象和條件

　　公積金貸款定義：公積金貸款是為職工購(gòu)買、建造、大修自住住房、而發(fā)放的長(zhǎng)期、低息，專項(xiàng)的貸款。資金主要來(lái)源單位和職工所繳納的公積金。

　　公積金貸款的對(duì)象：

　　公積金貸款的對(duì)象必須是具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口;

　　必須年滿18歲以上;

　　按照規(guī)定繳納公積金的職工;

　　公積金貸款可購(gòu)買公有住房、職工集資建房、合作建房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、商品房。

　　貸款條件：

　　貸款人有相當(dāng)于30%的公積金存款(原來(lái))，交納六個(gè)月以上可以辦理公積金貸款(現(xiàn)在)

　　有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，還貸款本息的能力。

　　有商品房買賣合同，已經(jīng)將首期款存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行開(kāi)立的商品房銷售專用賬戶;

　　同意將購(gòu)買的房產(chǎn)辦理抵押，購(gòu)買房產(chǎn)抵押保險(xiǎn)，合同公證及抵押登記。

　　公積金貸款的額度、期限、及利率：

　　目前一個(gè)人南京市市行、省行交納公積金的最多貸15萬(wàn);

　　期限女的最高到55歲，男的最高到60歲。

　　利率要比商業(yè)貸款要低。

　　公積金的支�。�

　　購(gòu)買建造擁有產(chǎn)權(quán)的自住住房或翻建大修住房;

　　離休退休的;

　　完全喪失勞動(dòng)能力，或與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;

　　戶口遷了本市或出國(guó)的;

　　償還住房貸款本息的;

　　職工住房在規(guī)定面積內(nèi)租金超出職工收入的10%的;

　　死亡。

　　支取公積金所需要提供的材料：

　　監(jiān)證過(guò)的商品房買賣合同帶到單位;(單位才能開(kāi)證明)

　　買二手房要憑二手房交易憑證和完稅證;

　　雖然買房了，但沒(méi)有取得合法有效的買賣合同;

　　雖然有合同，但合同中沒(méi)有有公積金的名字。合同中與主借款人要是具有公積金的人。