綜合題

　　1、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購(gòu)買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。

　　<1> 、此商務(wù)辦公樓的估價(jià)方法有哪些?

　　<2> 、說(shuō)明影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。

　　<3> 、該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

　　2、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一旅館的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為5000 元/㎡，收益價(jià)格為6000 元/㎡，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。

　　<1> 、關(guān)于旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　B、功能單一

　　C、一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　D、價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　<2> 、如果測(cè)算的收益價(jià)格偏高，則其原因可能是(　)。

　　A、空置率取值偏大

　　B、報(bào)酬率取值偏小

　　C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大

　　D、租金增長(zhǎng)率取值偏小

　　<3> 、如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無(wú)誤，則一般而言比準(zhǔn)價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括(　)。

　　A、通脹率上行

　　B、存款利率下調(diào)

　　C、辦公用房銷售市場(chǎng)降溫

　　D、辦公用房租賃市場(chǎng)升溫

　　A、估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估算其收益

　　B、客房服務(wù)是星級(jí)酒店的主要功能

　　C、酒店內(nèi)的商場(chǎng)一般采用自主經(jīng)營(yíng)

　　D、無(wú)形價(jià)值包含在酒店房地產(chǎn)的價(jià)值之中

　　3、某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，兩個(gè)廠區(qū)的土地均以劃撥方式取得。目前甲廠區(qū)已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一企業(yè)使用，租賃合同尚未到期�，F(xiàn)該工廠因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)擴(kuò)建廠房，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩個(gè)廠區(qū)進(jìn)行評(píng)估。

　　<1> 、下列不屬于影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況的是(　)。

　　A、地理位置

　　B、交通條件

　　C、基礎(chǔ)設(shè)施

　　D、地質(zhì)和水文條件

　　<2> 、針對(duì)上述情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?　)。

　　A、因委托人相同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)一并估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

　　B、因價(jià)值時(shí)點(diǎn)相同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)一并估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

　　C、因權(quán)屬狀況不同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，并分別出具估價(jià)報(bào)告

　　D、因估價(jià)目的不同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，并分別出具估價(jià)報(bào)告

　　<3> 、9.評(píng)估甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮選用的估價(jià)方法是(　)。

　　A、成本法

　　B、收益法

　　C、比較法

　　D、假設(shè)開發(fā)法