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2016年注冊房地產(chǎn)估價師案例與分析指錯題（七）

來源：中華考試網(wǎng) [ 2016年5月14日 ] 【大中小】

　　下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　××商務(wù)樓估價報告

　　報告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方

　　××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級

　　三、估價對象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2。總用地面積2560m2。籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內(nèi)容描述(略)。

　　四、估價目的

　　評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間

　　2003年4月1日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　九、估價結(jié)果。

　　估價對象在2003年4月1目的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價人員(略)

　　十一、估價作業(yè)日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：

　　(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　　(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12萬元

　　(3)3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元

　　(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元

　　(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元

　　(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元

　　(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

　　=343.43萬元

　　2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。

　　(1)年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

　　年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元

　　(2)年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計支管理費(fèi)。則：

　　年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元

　　(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計支維修費(fèi)。則：

　　年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保險費(fèi)：按年租金收入的2‰計算。則：

　　年保險費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元

　　(5)年稅費(fèi)：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元

　　年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險費(fèi)+年稅費(fèi)

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=18044萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用

　　=343.43-180.44

　　=162.99元

　　4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：

　　P= a[(1+r)n-1]/r(1+r)n

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　P= 162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元

　　(二)成本法估價測算過程

　　1.估算土地價格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價表及基準(zhǔn)地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%，則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×(1-12.5%)×2560

　　=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

　　(1)建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。

　　(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0.5)×2/60

　　=28.43萬元

　　(3)建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43