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2016年注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指錯(cuò)題（四）_第3頁

來源：中華考試網(wǎng) [ 2016年5月9日 ] 【大中小】

　　4)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況見表5.

　　表5　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況

影響因素			估價(jià)對(duì)象	可比實(shí)例1	可比實(shí)例2	可比實(shí)例3
交易情況			正�！�	正�！�	正�！�	正�！�
交易日期			2009.4.21	2009.3.15	2008.12.30	2009.2.22
	繁華	商業(yè)區(qū)域	小區(qū)級(jí)	小區(qū)級(jí)	小區(qū)級(jí)	小區(qū)級(jí)
	程度	商業(yè)設(shè)施聚集狀況	小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)	小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)	小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)	小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)
區(qū)域因素	交通條件	公交便捷程度	1-2路公交線	1～2路公交線	1～2路公交線	1～2路公交線
		交通通達(dá)程度	雙向二車道	雙向二車道	雙向二車道	雙向二車道
	城市規(guī)劃限制	功能分區(qū)	商業(yè)、住宅	商業(yè)、住宅	商業(yè)、住宅	商業(yè)、住宅
	環(huán)境	區(qū)域環(huán)境	環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好	環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好	環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好	環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好
	臨街	臨街道路類型	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道
	狀況	臨街位置	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道
	距區(qū)域商業(yè)中心距離		100～5001"i"1	100～500m	100～500m	100一500m
個(gè)別因素	距公交站點(diǎn)距離		小于50m	小于50m	小于50m	小于50m
	層高		5.4m	5.4m	4.5m	4.5m
	面積		面積適中，對(duì)現(xiàn)實(shí)用途無影響，同時(shí)也利于未來用途改變
	形狀		形狀規(guī)則	形狀規(guī)則	形狀規(guī)則	形狀規(guī)則
	開間（寬度與進(jìn)深比）		1：1.2	1：1	1：0.8	1：0.8
	成新率		八至九成新	七至八成新	七至八成新	七至八成新

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6.

　　表6　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)

影響因素		估價(jià)對(duì)象		可比實(shí)例1	可比實(shí)例2	可比實(shí)例3
		商業(yè)區(qū)級(jí)別	O	O	O	0
	繁華程度	商業(yè)設(shè)施聚集度	O	O	0	O
區(qū)		公交便捷程度	O	O	O	O
域因素	交通條件	交通通達(dá)程度	O	0	O	O
	城市規(guī)劃限制	功能分區(qū)	O	0	O	O
	環(huán)境	區(qū)域環(huán)境	0	0	O	0
小計(jì)			0	0	0	O
		臨街道路類型	0	O	0	0
	臨街狀況	臨街位置	O	O	O	O
個(gè)	距區(qū)域商業(yè)中心距離		0	O	O	+1.5
別	距公交站點(diǎn)距離		O	O	O	O
因素	層高				-1	-1
	面積		O	O	O	O
	開間（寬度與進(jìn)深比）			+1	+2	+2
	成新率			-1	-1	-1
小計(jì)			0	0	O	1.5

　　5)建立可比實(shí)例體系

　　上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7.

　　表7　比較因素修正

項(xiàng)目	可比實(shí)例1	可比實(shí)例2	可比實(shí)例3
單價(jià)/（元/㎡）	12461.54	12272.73	12096.77
交易情況修正系數(shù)	100/100	100/100	100/100
交易日期修正	100/100	100/1oo	100/100
區(qū)域因素	100/100	100/100	100/100
個(gè)別因素	100/100	100/100	100/101.5
比準(zhǔn)價(jià)格/（元/㎡）	12461.54	12272.73	11918.00

　　取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/㎡)。

　　3.估價(jià)結(jié)果確定

　　綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，即：

　　評(píng)估單價(jià)=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/㎡)。

　　評(píng)估總價(jià)=14478.96×339.29=491.26(萬元)。

　　總價(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。

　　二O O九年五月二十二日

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糾錯(cuò)評(píng)論責(zé)編：stone

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