(2)年總支出的求取：

　　①年折舊費。根據(jù)《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元/平方米。根據(jù)估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為

　　年折舊費=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年維修費。按規(guī)定，維修費為房屋造價的1.5%，則有：

　　年維修費=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M。年管理費=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　�、苣瓯ｋU費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：

　　年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：

　　年凈收益=年總收益-年總支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　�、迣⑸鲜鰯�(shù)據(jù)代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.測算續(xù)建成本

　　根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算(測算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費用

　　依規(guī)定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5%計算，則有：

　　管理費用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測算(測算過程略),投資利息為230278.32元

　　6.銷售費用

　　按續(xù)建成本的5%計,則有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤

　　經(jīng)測算(測算過程略),續(xù)建投資利潤為2200000元

　　8.買方購買在建工程的稅費

　　經(jīng)測算(測算過程略), 買方購買在建工程的稅費為715000元

　　9.在建工程的評估值

　　在建工程價格

　　=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運用成本法求取估價對象的價格

　　成本法估價的計算公式

　　房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　計算結果為80079680元(計算過程略)

　　(三)估價對象的價格

　　運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發(fā)法計算結果的權數(shù)為20%，成本法計算結果的權數(shù)為80%，則：

　　估價對象價格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價結果確定

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　參考答案：

　　1.“估價方”中缺少資質等級;

　　2.結果報告中估價對象的概況內容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

　　3.估價目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求;

　　4.價值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求;

　　5.“估價原則”缺少謹慎原則;

　　6.假設開發(fā)法的定義中 “實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”;

　　7.結果報告中估價結果缺少單價

　　8.缺少市場背景分析;

　　9.假設開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項;

　　10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由(未說明未來收益是否變化);

　　11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用(參見《理論》教材P234)

　　12.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年保險費計算基數(shù)錯誤，應為房屋現(xiàn)時價值的2‰;

　　13.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤;

　　14.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年總支出中未計算營業(yè)稅及附加;

　　15.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤

　　16.運用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計算結果有誤;

　　17.成本法估價的計算公式中缺少投資利息;

　　18.運用加權平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權數(shù)的理由;

　　19.缺少附件