三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估

　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　估價方：××房地產(chǎn)估價有限責任公司

　　估價人員：×××

　　估價作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結果報告

　　一、委托方

　　××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機構地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、估價方

　　××房地產(chǎn)估價有限責任公司，機構地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

　　估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。

　　估價對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風系統(tǒng)、消防通風系統(tǒng)等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。

　　四、估價目的

　　為抵押貸款提供價格參考依據(jù)

　　五、估價時點

　　2008年6月14日

　　六、價值定義

　　本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則

　　獨立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點原則。

　　九、估價方法

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設開發(fā)法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果，假設開發(fā)法就是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計后續(xù)開發(fā)建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　十、估價結果

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2008年6月14日至2008年6月19日

　　十三、估價報告應用的有效期(略)

　　十四、估價報告使用說明、風險提示和變現(xiàn)能力等分析(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術報告

　　一、實物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、權益狀況分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價方法選用

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設開發(fā)法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果

　　假設開發(fā)法就是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計后續(xù)開發(fā)建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　六、估價測算過程

　　(一)運用假設開發(fā)法求取估價對象的價格

　　1.假設開發(fā)法估價的計算公式

　　在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費

　　2.測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：

　　A為房地產(chǎn)每年凈收益;

　　Y為資本化率;

　　n為收益年期。

　　(1)年總收益的求�。�362元/平方米(測算過程略)。