【案例】

　　××市××鎮(zhèn)××路某酒店房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告(節(jié)選)

　　一、委托人：(略)

　　二、估價機構(gòu)：(略)

　　三、估價對象：

　　本次評估物業(yè)為××鎮(zhèn)港口路某酒店整體房地產(chǎn)，該酒店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××公司，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于1999年12月23日取得該《××市建筑工程竣工驗收證書》。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。至此，我公司認(rèn)為本次估價對象的產(chǎn)權(quán)清晰合法。

　　物業(yè)狀況表2-39

　　產(chǎn)權(quán)狀況表2-40

　　注：估價對象介紹缺少估價對象具體位置、估價范圍、建筑結(jié)構(gòu)介紹。其他詳見技術(shù)報告

　　缺少區(qū)位狀況分析

　　土地缺土地總面積及土地規(guī)劃等的介紹

　　應(yīng)對照教材11頁，同時看后面的技術(shù)報告是否又補充。

　　四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　五、估價時點

　　2006年6月21日，此估價時點是估價對象實地查看之日。

　　六、價值定義

　　房地產(chǎn)抵押價值：抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　市場價值：在公開市場上最可能形成的價格。公開市場指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　先求取假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　1.假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值

　　本次估價的估價目的是對已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)有價值估價。通過實地查看和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店房地產(chǎn)的特點和實際情況，進(jìn)行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是中大型星級酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價加總，據(jù)此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價值評估的基本方法。同時，在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。

　　收益法基本原理：

　　收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷�，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。

　　收益法的假定前提：

　　a.凈收益每年不變;b.報酬率每年不變且大于零;c.收益年期為有限年。

　　計算公式：v=(a÷r)×[1-(1+r)-n]

　　式中V—市場價值;

　　a—年凈收益;

　　r—報酬率;

　　n—獲取凈收益的持續(xù)年限。

　　注：沒有說明公式選用理由

　　成本法基本原理：

　　是假定存在一個潛在的購買者，重置一宗與估價對象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費用。也應(yīng)當(dāng)是估價對象價值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價格的估價方法。

　　成本法的假定前提：

　　a.土地成本建設(shè)期內(nèi)一次性投入、建造成本均勻投入;b.土地取得至開發(fā)完成不超過1.5年;c.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年;d.建筑物殘值率為零。

　　注：后面計算用1年，前后矛盾

　　注：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，沒有依據(jù)未介紹建筑結(jié)構(gòu)

　　2.房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　本次估價對象估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費。

　　注：法定優(yōu)先受償款為預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅說法錯誤

　　見房地產(chǎn)估價理論與方法 第三章第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值種類98頁

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、變賣的費用和稅金。