十、估價結果

　　估價對象在估價時點的評估結果如下：

　　市場價值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟陸佰伍拾陸元整;知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16571541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整;抵押價值：人民幣203493115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整。

　　注：缺少單價表示

　　十一、估價人員：(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、估價報告使用期限(略)

　　十四、風險提示

　　1.估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。

　　2.估價對象可能房地產市場變化、國家宏觀政策和經濟形勢變化、房地產相關稅費和銀行利率調整等因素導致估價對象的抵押價值減損。

　　估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置房地產時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響;關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利。

　　使用者應定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

　　十五、變現(xiàn)能力分析

　　房地產變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。

　　表2-41

　　××市××鎮(zhèn)港口路某酒店房地產抵押估價技術報告

　　一、個別因素分析

　　1.房地產明細表

　　表2-42

　　注：本次評估酒店原名為××大廈，由原權利人××轉讓給現(xiàn)權利人甲公司，根據(jù)現(xiàn)權利人提供的《××市虎門××大廈轉讓合同》，本酒店房地產轉讓價格為6200萬元，則原建購價以此價格為依據(jù)。

　　2.產權狀況

　　表2-43

　　注：本次估價對象為××鎮(zhèn)××路某酒店整棟房地產，該酒店原名為“××大廈”，原權利人為××，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于1999年12月23日取得該物業(yè)的《××市建筑工程竣工驗收證書》。2002年9月30日通過轉讓方式正式取得該物業(yè)的產權，轉讓價格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的《國有土地使用證》和《房地產權證》。至此，我公司認為本次評估物業(yè)的產權清晰合法。

　　該酒店占地面積3691㎡，總高22層，地下l層，總建筑面積為28105.32㎡，酒店于2003年9月開始營業(yè)，并于2005年4月17日取得《中國四星級飯店證書》。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的多功能商務型酒店，目前已成為虎門鎮(zhèn)標志性建筑物之一。該酒店自開業(yè)以來經營收益穩(wěn)定上升，年經營收入從2003年的2100余萬元上升至2005年的1.38億元。酒店各功能部分經營狀況良好，客房入住率在××市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達到85%左右，酒店平均房價在350元/間左右。通過市場調查，××市同檔次酒店平均價格在400～450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認為本酒店的客房定價合理，有較強的市場競爭力，加之虎門為中國的服裝之都，該鎮(zhèn)商務型客戶較多，我們預計本酒店的長期發(fā)展前景良好。

　　酒店的功能分布情況如下：

　　l層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務中心、工藝精品店、停車場、發(fā)廊。該層大堂一側約50㎡出租經營工藝精品店，月租金為15000元。停車場內部分面積出租經營發(fā)廊，月租金為10000元，停車場內35.1㎡出租經營士多店，月租金為5500元。西餐廳設有餐位80個。

　　2層：整層作為海港中餐廳，設有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個，該餐廳的人均消費在100～150元之間。

　　3層：該層為KTV俱樂部，共設有各類型豪 華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費為900元/間，豪華包房的最低消費為2800元/間，所有包房平均消費約為2500元/間。該層的小商品店出租經營，月租金為9200元。

　　4層：櫻之戀康樂部(桑拿中心)，該層設有日式按摩房67間，目前有57間正在營業(yè)，其余在裝修中，預計8月可以對外營業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費在484元左右。

　　5層、7層至22層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數(shù)為221間。其中二十一層為行政樓層客房。

　　6層：設有2個大型會議室，目前正在裝修中，預計在今年8月可以營業(yè)。