四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

　　估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層;其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計2008年9月1日建成�，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關(guān)資料如下：

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價的4%。

　　2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24%。

　　4.商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/m2，建成～年時可售出60%平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年后售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價的3.5%。

　　5.房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估自測算如下(節(jié)選)：

　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

　　解：

　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

　　總建筑面積=10000×5=50000m2

　　住宅總面積=50000-9000=41000m2

　　(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)

　　=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)

　　=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的單價=410.4018%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5

　　=4118.45元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元

　　(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)

　　×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06萬元

　　(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

　　2.扣除項目

　　(1)建安工程費(fèi)=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬元

　　(2)專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86萬元

　　(3)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元

　　(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13萬元

　　(5)買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V

　　3.總地價

　　2006年9月1日的總地價：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74萬元