三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤;請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　××××房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托人函

　　×××(委托人全名)：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進行了估價。

　　估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學(xué)的估價方法。

　　在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴謹測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

　　附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。

　　××××房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)

　　法定代表人：×××(簽章)

　　2006年10月15日

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價對象

　　(一)區(qū)位狀況(略)

　　(二)實物狀況

　　(1)建筑物實物狀況

　　建筑面積：243.70m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m

　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓

　　裝修情況：(略)

　　設(shè)施設(shè)備：(略)

　　工程質(zhì)量：(略)

　　維護、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：(略)

　　綠化等其他情況：(略)

　　(2)土地實物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止

　　形狀、地勢、地質(zhì);水文狀況：(略)

　　(三)權(quán)益狀況

　　(1)建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號X×號)相關(guān)內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　(2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。

　　(3)他項權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟等糾紛。

　　四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)面評估房地產(chǎn)市場價值。

　　五、估價時點

　　2006年10月10日

　　六、價值定義

　　本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點、-完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值;其中土地使用權(quán)價格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。

　　十、估價結(jié)果

　　經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)期

　　2006年10月10日至2006年10月15日

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期

　　本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負任何責(zé)任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。

　　十四、有關(guān)說明(略)

　　××××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略)

　　二、市場背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用(略)

　　五、估價測算過程

　　(一)市場法

　　根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料，分別測算1、2層商鋪的價格。

　　1.測算1層商鋪價格

　　估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。對其進行進一步分析調(diào)整后確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下：

　　(1)可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例，有關(guān)資料見表1。

　　表1 可比實例資料表

　　(2)比較修正。

　　1)交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　2)交易日期調(diào)整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。

　　房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較，比較結(jié)果見表2。

　　表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計算表

　　(3)比準(zhǔn)價格計算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，結(jié)果如下：

　　利用實例A計算為10606元/m2;

　　利用實例B計算為9958元/m2;

　　利用實例C計算為9285元/m2。

　　從測算結(jié)果栗看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價格取整為9950元/m2。

　　2.測算2層商鋪價格

　　估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。

　　××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：

　　9950×50%=4975元/m2

　　3.測算估價對象比準(zhǔn)價格估價對象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價對象比準(zhǔn)價格為：

　　121.85×(9950+4975)=181.86萬元

　　(二)收益法

　　1.估算有效毛收入

　　(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月/m2)，則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元

　　(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

　　有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)

　　空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：

　　190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元

　　2.確定年運營費用為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計算如下：

　　(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：

　　162524×(12%+5.85%)=29011元

　　(2)管理費和租賃費用。指對出租房屋進行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：

　　162524×2.5%=4063元

　　(3)維修費。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

　　(4)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象建筑物重置價為2000元/m2。則保險費為：2000×243.70×1.5‰=731元

　　(5)運營費用合計

　　年運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)

　　=38605元

　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運營費用

　　=162524-38605

　　=123919元

　　4.確定報酬率

　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

　　5.確定收益年限n

　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：

　　未來可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計算房地產(chǎn)收益價格

　　即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為153.23萬元。

　　六、估價結(jié)果確定

　　經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為181.86萬元，收益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進行充分分析后，認為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則估價對象最終估價結(jié)果為：

　　房地產(chǎn)總價=181.86×60%+153.23×40%

　　=170.41萬元

　　房地產(chǎn)單價=170.41×10000/243.70=6993元/m2

　　估價結(jié)論：估價對象在估價時點2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

　　附件(略)