土地取得成本=l140×(1+3%)=1174.2萬元

　　注： 市政大配套費用即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，熟地價格，后不用再計算

　　(2)期日修正

　　根據(jù)××市地價指數(shù)，2004年1月至2005年底，商業(yè)三級土地價格上漲了35%。

　　(3)使用年期修正

　　商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，尚可使用38年，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為8%。

　　年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　其中：r表示土地報酬率;n表示宗地剩余使用年限38年;m表示法定最高出讓年限40年;代入公式計算，土地年期修正系數(shù)：0.992。

　　(4)宗地修正后價格

　　修正后價格=土地取得成本×(1+期日修正系數(shù))×年期修正系數(shù)=l174.2×(1+35%)×0.9921572.49萬元

　　樓面地價=1572.49萬元÷2691.94=5841.48元/㎡

　　注：估價時要使用單價

　　2.求取建筑物的建造成本

　　(1)建安工程費用

　　由于估價對象屬于風(fēng)貌建筑、建造標(biāo)準(zhǔn)較為特殊，參照××市現(xiàn)行建筑工程既預(yù)算定額和類似工程造價，結(jié)合委托人提供的估價對象工程預(yù)算和裝修情況，經(jīng)測算、修正，最終確定建安工程費用為：3500元/㎡。

　　注：依據(jù)充分

　　(2)紅線內(nèi)配套、增容費用

　　根據(jù)××市配套、增容費用標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到估價對象的現(xiàn)行狀況需450元/㎡。

　　注：公共設(shè)施配套費

　　(3)設(shè)備設(shè)施費用

　　估價對象投入的中央空調(diào)、載人電梯、食梯、各種造型燈具，價格約合400元/㎡。

　　注：不應(yīng)該計算動產(chǎn)成本

　　(4)專業(yè)費用(注：勘察、設(shè)計、前期工程費)

　　專業(yè)費包括可研規(guī)劃咨詢、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、評估等費用，因估價對象為老式風(fēng)貌建筑，設(shè)計費較高，故按建安工程費、紅線內(nèi)配套增容費、設(shè)備設(shè)施費之和的5%，則

　　專業(yè)費用=(3500+450+400)×5%=217.5元/㎡

　　建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5元/㎡

　　注：缺少開發(fā)期稅費計算

　　缺少開發(fā)其他費用的計算

　　3.管理費用

　　管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，費率為3%，取費基數(shù)為土地取得成本和建筑物建造成本，分別計算：

　　管理費用(土地)=5841.48×3%=175.24元/㎡

　　管理費用(建筑物)=4567.5×3%=137.03元/㎡

　　注：管理費用費率為3%沒有取值依據(jù)

　　4.投資利息

　　投資無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息，因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會成本的考慮。土地使用權(quán)取得在開發(fā)期初一次性發(fā)生，建筑物的開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，開發(fā)期為1年，相應(yīng)期限貸款利率為5。58%。

　　投資利息(土地)=5841.48×5.58%+175.24×[(1+5.58%)1/2—1]=330.78元/㎡

　　投資利息(建筑物)=(4567.5+137.03)×[(1+5.58%)1/2-1]=129.47元/㎡

　　注： 開發(fā)期為1年，004年1月7日取得，建成于2004年底

　　計息基數(shù)缺少銷售費用，或利息計算不考慮銷售費用的理由說明

　　5.銷售費用

　　銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費、銷售人員的工資和福利費等。按開發(fā)完成后價值的5%計算。

　　6.銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費。包括銷售稅金及附加，合營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等。稅費比率為5.55%，按開發(fā)完成后價值的5.55%計算。

　　7.開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，參考類似物業(yè)并結(jié)合估價對象本身為歷史風(fēng)貌建筑的特點，確定直接成本利潤率為25%。

　　開發(fā)利潤(土地)=5841.48×25%=1460.37元/㎡

　　開發(fā)利潤(建筑物)=4567.5×25%=1141.88元/㎡

　　8.重新購建價格

　　經(jīng)測算土地、建筑物的重新購建價格為：

　　土地重新購建價格=土地取得和開發(fā)成本+管理費用+投資(樓面地價)利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤=5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新購建價格+5.55%×土地重新購建價格+1460.37

　　注：土地重新購建價格=(5841.48+175.24+330.78+1460.37)÷(1-5%-5.55%)=8728.75元/㎡

　　建筑物重新購建價格=建筑物建造成本+管理費用+投資(單價)利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤=4567.5+137.03+129.47+5%×建筑物重新購建價格+5.55%×建筑物重新購建價格+1141.88

　　注：建筑物重新購建價格=(4567.5+137，03+129.47+1141.88)÷(1-5%-5.55%)=6680.69元/㎡

　　9.建筑物的折舊

　　估價對象建成于2004年底，投入使用1年時間，注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)過實地查看，認(rèn)為維修保養(yǎng)狀況較好，成新率應(yīng)定在95%～100%之間，由于建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，而商業(yè)用地最高出讓年限為40年，該宗地尚可使用38年，考慮到謹(jǐn)慎原則，采用直線法按土地使用年限確定成新率為95%，二者綜合確定其成新率為95%，折舊率為5%。

　　建筑物的折舊=6680.69×5%=334.03元/㎡

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價格-建筑物的折舊=6680.69-334.03=6346.66元/㎡