×××酒樓房地產(chǎn)市場價值評估技術(shù)報告(節(jié)選)

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是估價對象的一種最可能的使用。這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價對象獲得最佳的用途和開發(fā)強度來衡量，也就是說，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方法中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。根據(jù)估價人員實地查看，并對周圍地區(qū)的充分調(diào)查，該估價對象所處地理位置較好，交通便利，附近酒樓較多，集聚效應(yīng)較好，做為酒樓經(jīng)營使用，符合最高最佳使用原則。

　　五、估價方法選用(略，見結(jié)果報告)

　　六、估價的測算過程

　　(一)收益法

　　1.主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本、稅金

　　根據(jù)統(tǒng)計信息，2005年××市正餐服務(wù)業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率為38.37%，根據(jù)委托人提供的財務(wù)數(shù)據(jù)，主營業(yè)務(wù)收入為3212.5萬元，主營業(yè)務(wù)成本和稅金1553.8萬元，主營業(yè)務(wù)利潤率為51.63%，二者相差13.26%，為其裝飾文物的特色經(jīng)營所帶來的超額商業(yè)利潤，考慮到同檔次酒樓主營業(yè)務(wù)成本和稅金標準差距不大，根據(jù)市場平均主營業(yè)務(wù)利潤率計算其主營業(yè)務(wù)收入為2521.17萬元。

　　注：主營業(yè)務(wù)利潤率=(主營收入-主營業(yè)務(wù)成本-稅金)/ 主營業(yè)務(wù)成本=(3212.5-1553.8)/ 1553.8=51.63

　　主營業(yè)務(wù)收入=1553.8÷(1-38.37%)=2521.17萬元

　　2.管理費用和財務(wù)費用

　　管理費用主要包括每年的用水、電、氣、房產(chǎn)稅、管理人員的工資福利費，通過委托人提供的資料和估價人員的調(diào)查，平均費率為主營業(yè)務(wù)收入的3%;財務(wù)費用主要為資金的運營費用按主營業(yè)務(wù)收入的6%計算。

　　注：缺少城鎮(zhèn)土地稅的計算

　　管理費用=2521.17萬元×3%=75.64萬元

　　財務(wù)費用=2521.17萬元×6%=151.27萬元

　　3.求取銷售費用

　　主要包括銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、銷售人員的工資等，按主營業(yè)務(wù)收入的5%計算。

　　銷售費用=2521.17萬元×5%=126.06萬元

　　注：按主營業(yè)務(wù)收入的5%計算沒有取值依據(jù)

　　4.求取商業(yè)利潤

　　估價人員對周圍同等檔次的餐飲酒樓進行調(diào)查，其中部分采用代理經(jīng)營方式(就是由產(chǎn)權(quán)人提供經(jīng)營場所、裝修和運營資金，由代理經(jīng)營者進行經(jīng)營，年終根據(jù)收入情況進行分成，一般收入超過3000萬，不超過4000萬，按收入的11%～15%;收入超過2000萬，不超過3000萬，按收入的8%～10%)，本次計算中收入已達到2500萬，故本次取中值9%計算商業(yè)利潤。

　　商業(yè)利潤=2521.17萬元×9%=226.91萬元

　　5.求取凈收益(A)

　　凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷售費用-商業(yè)利潤=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49萬元

　　由于本市比較注重餐飲，有較深的飲食文化，隨著人民整體生活水平的提高，本市餐飲市場正以每年16%左右的速度增長，未來發(fā)生較大變化的可能性較低，根據(jù)觀察估價對象2005年全年的經(jīng)營狀況良好，基本天天爆滿，但其經(jīng)營場所有限，已無擴展空間，未來大幅增長的可能性較小，且本次評估目的為增加注冊資本，考慮到謹慎性原則，故將該計算的凈收益確定為每年的凈收益。

　　6.報酬率(Y)

　　由于該估價對象所在區(qū)域有較深的歷史文化背景，企事業(yè)單位都將該地區(qū)作為辦公首選，周圍有各種不同風格的酒樓，集聚效應(yīng)較好，在該地區(qū)經(jīng)營風險較小，采用安全利率加風險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為9%。

　　7.收益年期(n)的確定

　　該估價對象土地使用性質(zhì)為出讓用地，商業(yè)用地法定最高出讓年期為40年，尚可使用38年，建筑物為重新翻建的鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以確定收益年期為38年。

　　注：借鑒：考慮土地和建筑物剩余經(jīng)濟壽命

　　收益期限的確定

　　土地終止日2044年1月7日，商業(yè)40年年限，應(yīng)該是2004年1月7日取得，估價時點2006年1月5日，經(jīng)過了兩年，剩余38年

　　土地鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，建成于2004年底，尚可使用59年

　　取兩者短的，土地的剩余使用年限38年作為收益年限

　　沒有指出假設(shè)條件：土地屆滿時不予對建筑物補償

　　8.房地產(chǎn)價值的測算

　　選用計算公式：

　　其中V——房地產(chǎn)價格;

　　A——房地產(chǎn)的年凈收益;

　　Y——房地產(chǎn)的報酬率;

　　n——房地產(chǎn)的未來可獲收益年限;

　　將以上各項數(shù)值帶入公式，最終經(jīng)過計算，確定房地產(chǎn)價值為4142.59萬元。

　　單價：15388.86元/㎡

　　(二)成本法

　　基本公式：

　　舊房地價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊=土地取得和開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物的折舊

　　1.土地的取得和開發(fā)成本

　　(1)土地取得和開發(fā)成本

　　由于估價對象所在地區(qū)土地成交實例較少，估價對象土地為掛牌出讓方式取得，取得時間為2004年1月8日，出讓價格為1140萬元(包含市政大配套費用)，購買時需繳納3%的契稅。故本次評估采用其出讓價格，對其進行期日、使用年期修正，確定土地取得和開發(fā)成本。