整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　在商務辦公房地產(chǎn)的實際評估中常碰見整層或幾層商務辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務辦公房地產(chǎn)、整幢商務辦公房地產(chǎn)的估價。 對于單間或幾間商務辦公房地產(chǎn)的估價相對比較容易，可以直接利用市場法或收益法進行測算;而對于整層、整幢商務辦公房地產(chǎn)的估價相對比較復雜，一方面是由于市場上整層、整幢轉讓及出租的商務辦公房地產(chǎn)市場交易實例比較少，另一方面是整幢商務辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價值的差異性。在實際估價業(yè)務中，會涉及整幢商務辦公房地產(chǎn)整體轉讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務辦公房地產(chǎn)的價格，下面主要就整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點的處理進行分析。

　　(1)單純型商務辦公房地產(chǎn)

　　單純型商務辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要可以采用市場法、收益法。由于市場上整幢轉讓、轉租的實例比較少，難以通過整幢轉讓、轉租求取估價對象的價格。但 由于單純型商務房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此不管用那種方法，都可以先評估出某一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。

　　(2)商住型商務辦公房地產(chǎn)

　　商住型商務辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。 因此對商住型商務辦公房地產(chǎn)估價時，首先應區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法、收益法，居住用房主要采用市場法。

　　此外對商住型商務辦公房地產(chǎn)估價時，應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應選擇同為商住型的商務辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務辦公房地產(chǎn)交易實例，應考慮進行適當?shù)男拚��?/P>

　　(3)綜合型商務辦公房地產(chǎn)

　　綜合型商務辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬㎡以上，有些可達10萬㎡以上，如廣州的中信廣場，建筑面積達23萬㎡，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達41萬㎡。由于綜合型商務房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點，因此對其估價就比較復雜， 首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營方式、收益能力;根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法;最后將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢商務辦公房地產(chǎn)的價格。

　　【案例2-3】

　　××市××區(qū)天河北路×××號××××大廈部分辦公房地產(chǎn)估價結果報告(節(jié)選)

　　一、委托人：(略)

　　二、估價機構：(略)

　　三、估價對象

　　根據(jù)委托人設定，本報告的估價對象為：××市天河區(qū)天河北路×××號××××大廈第9、10層部分房地產(chǎn)，用途為寫字樓，合計總建筑面積為801.6694㎡，詳見《估價對象權屬概況表》。

　　1.估價對象概況

　　估價對象位于××市天河區(qū)天河北路×××號××××大廈內(nèi)，該大廈東為五山路，南臨天河北路，西靠龍口東路，北近天潤路;附近有鴻翔大廈、天誠廣場、東方之珠花園、高科大廈、天翔花園、信源大廈、廣東國際科際交流中心、華標廣場、華南師范大學、銀行、市場及公共汽車站等。估價對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設施完善，商務辦公氛圍較濃厚。

　　2.估價對象產(chǎn)權概況

　　根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)權證》記載：估價對象權屬人均是×××實業(yè)有限公司，房屋所有權來源為新建，分割，房屋用途為非居住用房，本次評估計價總建筑面積為801.6694㎡;土地使用權性質(zhì)為國有土地使用權，土地用途為綜合，共用地面積為3401.0572㎡;已征收國有土地使用權出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，城市規(guī)劃房屋用途為寫字樓。估價對象現(xiàn)作辦公用房，正常使用。根據(jù)估價對象《房地產(chǎn)權證》顯示，估價對象未設定他項權。其他情況詳見表2-23。

　　估價對象權屬概況表 表2-23

　　3.實地查看概況

　　估價對象所在大樓為一幢鋼筋混凝土結構三十層(另有二層地下室)的綜合樓，外墻面部分為玻璃幕墻、部分貼花崗石;大廈大堂位于首層南側，大樓東西兩側各設一趟走火梯、一部貨梯及三部客梯，客梯分單雙層停，最高到達層數(shù)為二十九層，單層客梯設在東側，雙層客梯設在西側;大樓東西側各有一洗手間;大廈內(nèi)部設有中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感噴淋消防設備;裝修、設備維護狀況較好。估價對象現(xiàn)部分出租，簽有短期租約(2年以內(nèi))，據(jù)估價人員到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場了解，該地區(qū)寫字樓需求量很大，估價對象現(xiàn)租金水平符合當?shù)乜陀^租金標準。實地查看，××××大廈出租情況良好，年均出租率在90%左右。