估價(jià)對(duì)象位于××××大廈的第9、10層，內(nèi)部裝修情況：走廊地面鋪釉面磚、花崗石;室內(nèi)地面鋪地氈;內(nèi)墻面油乳膠漆;天花面部分吊礦棉板天花，部分吊鋁扣板天花;部分裝木夾板門，部分落地玻璃門;鋁合金玻璃窗;水電管線暗敷設(shè)。

　　四、估價(jià)目的：為委托人進(jìn)行資產(chǎn)處置提供價(jià)格參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)(略)

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告的價(jià)值定義為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限，包含國有土地使用權(quán)出讓金的辦公用途房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查看，對(duì)與估價(jià)對(duì)象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查并根據(jù)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。

　　估價(jià)對(duì)象為辦公性質(zhì)房地產(chǎn)，與估價(jià)對(duì)象位于同一供求范圍內(nèi)，并與其相類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，根據(jù)替代原則可使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估;與其同一供求范圍內(nèi)辦公性質(zhì)物業(yè)的租金水平可供參考，估價(jià)對(duì)象在可預(yù)見的未來有連續(xù)的凈收益，可采用收益法測(cè)算其收益價(jià)格。故本報(bào)告采用市場(chǎng)法及收益法進(jìn)行測(cè)算，綜合擬定最終評(píng)估結(jié)果。

　　注：缺少估價(jià)方法定義說明

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣柒佰零捌萬貳仟玖佰元整(￥708.29萬元)。

　　注：缺少單價(jià)表示

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)

　　十四、特別事項(xiàng)說明

　　本報(bào)告的使用本估價(jià)結(jié)果的過程中，須留意以下因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響：

　　1.本估價(jià)報(bào)告所評(píng)估的價(jià)值是指公開市場(chǎng)價(jià)值，具有很強(qiáng)的時(shí)效性。隨著當(dāng)?shù)卣�治、�?jīng)濟(jì)、社會(huì)等狀況的變化，其未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生變化，從而導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化。

　　2.估價(jià)結(jié)果含辦公用途國有土地使用權(quán)出讓金。估價(jià)對(duì)象已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，隨著剩余使用年限的減少，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素不變的情況下，該因素將導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的價(jià)值相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)會(huì)有所下降。

　　3.若需對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，由于受快速變現(xiàn)等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開市場(chǎng)價(jià)值的60%～70%左右。若進(jìn)行拍賣變現(xiàn)，應(yīng)留意以下費(fèi)用：

　　拍賣傭金：約為成交價(jià)格的3%～5%

　　營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、交易管理費(fèi)等：約為成交價(jià)格的6.05%

　　土地增值稅、律師費(fèi)等：視實(shí)際情況而定

　　××市××區(qū)天河北路×××號(hào)××××大廈部分辦公房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析

　　今年以來××市寫字樓成交均價(jià)出現(xiàn)大幅上升，寫字樓成交均價(jià)從去年2月份的7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增長(zhǎng)了30.03%�！痢翆懽謽鞘袌�(chǎng)的“強(qiáng)勢(shì)效應(yīng)”仍繼續(xù)維持，預(yù)計(jì)今年廣州寫字樓市場(chǎng)還將繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，并成為今年廣州樓市一大亮點(diǎn)。

　　近兩年××寫字樓市場(chǎng)以中端產(chǎn)品為主的格局不同，2005年的寫字樓供應(yīng)將集中在高端的甲級(jí)寫字樓為主。而隨著近年××經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及中國加入世貿(mào)、CEPA的實(shí)施、9+2經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議的建立，外資銀行、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)和律師等公司將被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，而它們的進(jìn)入將會(huì)對(duì)甲級(jí)寫字樓產(chǎn)生很大的需求，可以預(yù)見，未來幾年××市的寫字樓市場(chǎng)前景看好，將進(jìn)入高速發(fā)展的階段。2005年，由于有多個(gè)大型的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼的廣晟大廈、天河北天譽(yù)三期、金海大廈、盤活中的中誠廣場(chǎng)、大鵬國際廣場(chǎng)以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級(jí)寫字樓配置為賣點(diǎn)，素質(zhì)高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設(shè)計(jì)配套上也各有特色，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公等理念，創(chuàng)新元素和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)也越來越受重視。由于這些寫字樓項(xiàng)目的起點(diǎn)高，而且規(guī)模亦十分龐大，對(duì)整個(gè)××的寫字樓市場(chǎng)質(zhì)素有明顯的提升作用，以高端寫字樓的銷售為主，而售價(jià)亦攀升至近幾年少見的高位。