第三章　不同目的房地產(chǎn)估價

　　第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　市場法在可比實例較多時普遍采用的一種方法;假設(shè)開發(fā)法前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批;成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定土地取得費(fèi)用包括征地和房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)出讓金或者地價款、有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金三個部分。

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

　　評估結(jié)果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　房地產(chǎn)司法鑒定評估，作為解決糾紛的法定證據(jù)，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。房地產(chǎn)咨詢性評估，評估結(jié)果是專業(yè)評估師向委托方提供的專家意見，委托方可以采用也可以不采用,所以,評估是咨詢性的。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法：市場法;假設(shè)開發(fā)法;成本法;收益法;基準(zhǔn)地價修正法，主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價，其關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價值評估

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

　　首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值;再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額;以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響;以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值;以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值;以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

　　房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

　　完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價;對單獨以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評估，可以采用基準(zhǔn)地價修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法估價。

　　不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：一是直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值;二是評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。市場條件比較成熟的、市場交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式;市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地(不含土地使用權(quán)出讓金的價款)分別估價再綜合的成本法估價。

　　部分(局部)房地產(chǎn)：估價方法可選用市場法、收益法或成本法。

　　在建工程房地產(chǎn)：估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)：估價方法可選用成本法、收益法或市場法。