第四節(jié)　房屋征收評(píng)估

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

　　被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

　　房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的市場(chǎng)交易，因此房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平(根據(jù)強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)，保留價(jià)可以在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上降低一定比例，即評(píng)估價(jià)可低于正常的市場(chǎng)價(jià))，而拍賣保留價(jià)則由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對(duì)象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的類型，選用市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的確定主要有以下幾種方法：

　　(1)可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，適用于暫時(shí)性損害，賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

　　(2)不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價(jià)值減損額，適用于永久性損害，賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　(3)可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用、房地產(chǎn)價(jià)值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，賠償金額=部分修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失+房地產(chǎn)價(jià)值減損額

　　(4)造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。

　　房地產(chǎn)損害評(píng)估是房屋本身?yè)p害貶值和房屋貶值引起占用土地價(jià)值貶值的共同體貶值評(píng)估。房地產(chǎn)損害評(píng)估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估等。

　　損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。賠償實(shí)例比較法也稱市場(chǎng)法，V=P×F1×F2×F3式中V表示房屋價(jià)值損失評(píng)估值，P表示可比實(shí)例補(bǔ)償金額，F(xiàn)1表示補(bǔ)償情況修正系數(shù)，F(xiàn)2表示補(bǔ)償日期修正系數(shù)，F(xiàn)3表示缺陷狀況修正系數(shù)。

　　第七節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　估價(jià)的假設(shè)前提：在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來(lái)確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　無(wú)論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。

　　房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。

　　房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)：如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià);如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。

　　房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)：這一類房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來(lái)使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場(chǎng)法、成本法和收益法。