【不同估價(jià)目的下的估價(jià)】

　　▓估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等)。

　　★國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

　　1、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評估，應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評估，參照房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估進(jìn)行。

　　2、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　★房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

　　1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。

　　3、劃撥土地轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

　　《契稅暫行條例細(xì)則》第十一條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益�！�

　　★房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估

　　1、從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租賃價(jià)格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　2、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。

　　3、以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

　　★抵押貸款價(jià)值評估

　　☆房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

　　☆房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。

　　☆估價(jià)對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值： ①直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值;②評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。選擇上述方式評估抵押價(jià)值，均應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算;當(dāng)?shù)卣�府沒有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。

　　☆以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。

　　☆以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。

　　☆以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。

　　☆以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　☆抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”

　　◎房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，②已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及③其他法定優(yōu)先受償款。

　　《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)規(guī)定：①建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。②建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。③消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　◎房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

　　◎法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象。

　　1、如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。

　　2、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

　　3、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。

　　4、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。

　　5、抵押評估時(shí)，未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

　　6、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

　　7、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明其市場風(fēng)險(xiǎn)和處分問題以及賠償問題

　　8、劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押;

　　9、抵押等估價(jià)目的要考慮風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)能力，報(bào)告里要有說明

　　10、估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括：①法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄;②內(nèi)外部狀況照片(由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露);

　　11、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。

　　12、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　13、評估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明;存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

　　14、估價(jià)師知悉估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。

　　15、估價(jià)師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。已作為假設(shè)和限制條件，對估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說明其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

　　16、抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過程等必要信息，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果。

　　17、抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：①估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn);③合理使用評估價(jià)值;④定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

　　18、抵押估價(jià)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

　　19、抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。