★拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有：①?gòu)?qiáng)制拍賣費(fèi)用、②拍賣傭金、③訴訟律師費(fèi)、④交易手續(xù)費(fèi)、⑤評(píng)估費(fèi)、⑥登記費(fèi)和⑦合同公證費(fèi);⑧營(yíng)業(yè)稅及附加、⑨印花稅、⑩應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款等。

　　20、在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由。

　　21、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

　　22、在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。B.運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。D、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。 E、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用;不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。

　　23、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)(一般是房地產(chǎn)權(quán)利人)

　　24、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是實(shí)地查看之日的，在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查看之日的狀況一致

　　★城市房屋拆遷估價(jià)

　　☆拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。

　　1、拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　2、實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)�，可根�?jù)當(dāng)?shù)卣�府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合建筑物成新估價(jià)。

　　3、依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　　4、拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定。

　　委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

　　被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

　　5、拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。

　　6、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格�！�

　　7、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　8、拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　9、拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

　　10、實(shí)地查看記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

　　11、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法。不具備采用市場(chǎng)法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。

　　12、拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

　　13、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

　　14、拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

　　15、對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可另行委托評(píng)估。

　　16、拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。

　　★房地產(chǎn)拍賣估價(jià)

　　1、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價(jià)。

　　2、法院委托評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。

　　3、對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。

　　★保險(xiǎn)估價(jià)

　　☆保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)是投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同時(shí)作為確定保險(xiǎn)金額基礎(chǔ)的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值。保險(xiǎn)金額應(yīng)是保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額。

　　1、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。

　　2、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。

　　3、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。

　　4、保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。

　　5、沒有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。

　　6、保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估。

　　7、保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。

　　8、保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失，說明是否能修復(fù)。

　　9、按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。

　　10、保險(xiǎn)估價(jià)中不計(jì)地價(jià)，把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。

　　11、保險(xiǎn)估價(jià)中價(jià)格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失。

　　★房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　1、房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。

　　2、有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。

　　3、房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。

　　4、土地增值稅估價(jià)，扣除項(xiàng)目(開發(fā)商)不包括：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等扣除項(xiàng)目。理由：稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，不在評(píng)估內(nèi)容之列。

　　★房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　1、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡(jiǎn)單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。

　　2、分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。

　　3、合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。

　　4、合并的評(píng)估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。用途變更

　　5、待合并房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。估價(jià)報(bào)告中應(yīng)予以說明。因合并而支付的額外費(fèi)用也要加以考慮和說明。

　　6、待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。劃撥地要補(bǔ)繳出讓金或上繳土地使用權(quán)收益。

　　7、注意鄰地購(gòu)買價(jià)格的含義(易錯(cuò))。A地的鄰地購(gòu)買價(jià)格：B地所有者購(gòu)買A地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為：A地的空地價(jià)格加上A地的增值分配額。

　　★房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　1、未說明房、地權(quán)屬的合法性及有關(guān)內(nèi)容的完整性。

　　2、未說明出讓起止時(shí)間、出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書。

　　3、地下室與公寓不宜采用同一報(bào)酬率。

　　4、報(bào)酬率確定時(shí)所選的安全利率值，應(yīng)具體指明為同期一年期國(guó)債年利率或央行公布的一年期存款年利率。