★收益期限的確定

　　A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限。B.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余使用期限而結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值，等于整個剩余期限的土地使用權(quán)在估價時點的價值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的土地使用權(quán)在估價時點的價值。C.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余使用期限而結(jié)束的情況下，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。①未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值。②約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計算的房地產(chǎn)價值。

　　注意：若求取承租人權(quán)益的價值，則收益期限為剩余租賃期限。

　　★確定純收益常見錯誤：

　�、�.出租型房地產(chǎn)：

　　⑴收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

　　⑵出租房地產(chǎn)，扣除項目應(yīng)符合規(guī)定(根據(jù)租約，可扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃代理費等)

　�、菓�(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金)

　�、炔徊捎脤嶋H收益， 而采取客觀收益;

　�、煽紤]出租率;

　　⑹收益中應(yīng)包括有形、無形收益

　　Ⅱ.自營型房地產(chǎn)：

　�、趴鄢�項目一定全面

　　經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

　　生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤

　�、谱⒁馐找娴目陀^性

　�、强鄢�設(shè)備帶來的收益

　　⑷考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益

　�、勺⒁庵貜�(fù)計算(企業(yè)自營房屋;酒店配電房、大堂、技術(shù)層、設(shè)備層等易重復(fù)計算)。注：大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格

　　★資本化率選用常見錯誤：⑴資本化率選用的方法要正確;⑵注意資本化率的客觀性;⑶注意說明資本化率的來源;⑷不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率;⑸要側(cè)重投資收益率(投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資)

　　★有效收益年限的確定的錯誤：⑴沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限;⑵帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別;⑶不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限; ⑷確定有效收益年限理由要充分

　　八、假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)注意的問題

　　難點：利潤的估算;對象開發(fā)完成后的價格

　　★運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計開發(fā)建設(shè)期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費;⑥進(jìn)行具體計算。

　　★用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。具體計算公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 估價規(guī)范公式

　　待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費　 (新版理論銷售費用從銷售稅費中分離)

　　★預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。

　　★必須有明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價，應(yīng)推測并將最可能的規(guī)劃條件列為“估價的假設(shè)和限制條件”，并在報告中作特別提示，說明估價結(jié)果對它的依賴性。

　　1、各種費用及成本是否具有客觀性;

　　2、計算時遺漏應(yīng)扣除項。如：購買土地時應(yīng)交契稅;開發(fā)利潤;評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費。

　　3、銷售稅費的內(nèi)涵，銷售稅費一般不計息;銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算;銷售費用應(yīng)計息。

　　4、買方承擔(dān)的稅費(契稅應(yīng)有買方交納，稅率為3%～5%，交易費各負(fù)擔(dān)一半);

　　5、開發(fā)成本均勻投入、投入時間與年限問題;計息時計息周期確定：利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。

　　6、計算時房地產(chǎn)開發(fā)完成后銷售時間與時點的關(guān)系，計算價值時要考慮銷售期;

　　7、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項內(nèi)容。

　　8、在假設(shè)開發(fā)法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤，另外注意建筑費是否折現(xiàn)到估價時點。專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。

　　9、假設(shè)開發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計算房地產(chǎn)的價值時，不再單獨計算利息和利潤。

　　10、假設(shè)開發(fā)法估價傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的稅金;計算期的確定，扣除項目的確定，銷售稅費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的計算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷售稅費時，就不能再折現(xiàn)了;建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價值;

　　11、預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費、銷售稅費和購買土地的稅費;