12、察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失;

　　13、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn);

　　14、注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn);

　　15、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

　　16、貼現(xiàn)期限確定錯(cuò)誤的問題。

　　17、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。

　　18、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)

　　19、假設(shè)開發(fā)法要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。

　　20、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的推算：①市場法②長期趨勢(shì)法③收益法(應(yīng)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上來)

　　21、不應(yīng)忽略某些無形收益(P224)

　　22、總建筑費(fèi)沒有折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　23、一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造(或可改變用途)的舊房三種情況下的評(píng)估。

　　房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。①不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報(bào)據(jù)市場情況分別估算未來市價(jià)，一般通過市場法、長期趨勢(shì)法、收益。②開發(fā)的明確要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。

　　24、開發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)。

　　25、推測(cè)未來樓價(jià)方法要正確：出售的房地產(chǎn)，可用市場法;出租或自營的房地產(chǎn)，用收益法;

　　26、要體現(xiàn)最高最佳使用原則

　　27、注意計(jì)算參數(shù)的客觀性，計(jì)算時(shí)不要漏項(xiàng)

　　28、靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值(開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣)

　　投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。

　　29、現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題

　　開發(fā)投入的時(shí)間和比例;銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn);不包括利息和利潤。

　　九、基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)注意的問題

　　難點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)的求取;把握基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵

　　★運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料;②確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià);③進(jìn)行交易日期修正;④進(jìn)行區(qū)域因素修正;⑤進(jìn)行個(gè)別因素修正;⑥求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。

　　1、進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。

　　2、交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。

　　3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。

　　4、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確;

　　6、基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)說明地價(jià)的內(nèi)涵

　　十、其它方面

　　1、房地產(chǎn)概念(混淆房地、建筑物、土地及實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益交待不清)

　　2、樓面地價(jià)、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯(cuò)

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)÷容積率

　　建筑密度=建筑物基底占地總面積÷總用地面積

　　3、估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全(應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明)

　�、湃鄙俜康禺a(chǎn)權(quán)益狀況描述(如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等);⑵土地實(shí)物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);⑶建筑物實(shí)物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。⑸租賃情況交待不清(如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限)。

　　4、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10～30%，個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%，所得稅10%，房屋保險(xiǎn)費(fèi)不大于8‰。

　　5、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

　　6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。

　　7、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　8、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明

　　9、注意利息的計(jì)算方式，期限

　　10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

　　11、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)

　　12、估價(jià)對(duì)象描述未說明建筑物建成年月及房屋、土地的產(chǎn)權(quán)狀況。

　　13、報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。

　　14、如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。

　　15、未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟。

　　16、在建工程的評(píng)估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。

　　17、稅費(fèi)中不能列支所得稅;