七、收益法估價應(yīng)注意的問題

　　難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定;資本化率的確定

　　★運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;②估算潛在毛收入;③估算有效毛收入;④估算運(yùn)營費(fèi)用⑤估算凈收益;⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;⑦選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計。

　　★凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求�。孩懦鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。⑵商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。⑶生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。⑷尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

　　★估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正�？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正�？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。

　　★運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。

　　★對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

　　★對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

　　★對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,可采用下列方式之一處理：⑴先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。⑵將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

　　5、收益期限確定錯誤，收益年限的確定未說明來源(一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的)收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。

　　6、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)采用市場法求客觀收益時，幾個比較實(shí)例應(yīng)與估價對象有可比性。

　　7、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。

　　8、收益法評估中還應(yīng)考慮出租率，入住率、滿客率、公共流通比，酒店還要考慮上座率，則對應(yīng)的吧臺、大堂也不能再計算價值;

　　9、收益計算中有關(guān)面積套錯

　　10、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤(應(yīng)扣減的未扣減)，按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。

　　11、凈收益與估價時點(diǎn)不一致

　　12、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價值或正常利潤、超額利潤等。無形收益不應(yīng)單獨(dú)計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。

　　13、收益法中價值重復(fù)計算，大堂、賓館辦公用房、配電室、技術(shù)(設(shè)備)層等不應(yīng)單獨(dú)計算價值。

　　14、正常費(fèi)用的測算錯誤：A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。①將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。②對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。③自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。④把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。C、費(fèi)用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒有按租賃合同的約定。G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約�？鄢�費(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅)