15、報酬率確定錯誤：①報酬率選定錯誤;②功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的報酬率：如公寓與地下室不能采用同一報酬率;③安全利率選擇錯誤：到底是指同期一年國債年利率，還是中國人民銀行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的說明;④把物價上漲率和經(jīng)濟增長作為報酬率;物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù);⑤Y選定缺乏依據(jù)和過程;⑥建筑物、土地、房地產(chǎn)三者報酬率不匹配;⑦不同收益類型(期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益)應采用不同的報酬率

　　16、注意公式的適用條件：收益期內(nèi)年收益比較穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　17、收益法公式是假設凈收益于估價時點發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初(1+Y)。

　　18、銷售稅費(兩稅一費)計稅依據(jù)為銷售收入，稅費中不能列支所得稅。

　　19、未考慮租約的影響。未說明租賃期限及租賃協(xié)議對估價對象有無影響。計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應按租金×12%計算。

　　20、計算有效毛收入時未考慮(或只有部分考慮了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。

　　21、計算費用(房產(chǎn)稅)時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應按租金×12%計算。

　　22、計算費用時要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費用(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤)，計算費用時多項(如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅等計入)

　　23、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。

　　24、押金利息不應計算管理費。沒說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。

　　25、計算保險費時，應按建筑物現(xiàn)值或重置價值為計算基數(shù)，而不是年租金收入。

　　26、報酬率的選取未說明求取方法和來源;報酬率選取不當(應選取同期一年期定期存款利率或一年期國債利率為無風險報酬率，再加上風險補償?shù)?。

　　27、收益法中可比實例的成交單價未說明是人民幣還是港元。

　　28、計算租金收入時不能參照與估價對象不同樓層的租金。(不同樓層租金收入標準不具有可比性)

　　29、凈收益方面(扣除項目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營的考慮利潤等);

　　30、資本化率采用通貨膨脹率利潤率加入是不對的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對同一房地產(chǎn)，租金/售價=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀性，應側(cè)重投資收益率;

　　31、非房產(chǎn)收入的不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視等設備，不能再單獨計算價值;

　　32、租賃合同中租金的收取應為一具體數(shù)字，不能寫作為100～120元/平方米;

　　33、出租的房屋應注意租賃期限和租金收取標準;

　　34、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應扣除的項目(如在多數(shù)情況下，不應扣除折舊費、土地攤提費、利潤等)，收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由;

　　35、在采用收益法估價時，采用的凈收益應為客觀收益，成本應為客觀成本，各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等;

　　36、在各種方法計算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價結(jié)果的確定的理由要充分，參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關系以及計算時資本化率的應用是否正確，選用的公式是否正確;

　　37、資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較;

　　38、安全利率的選取應有必要的說明：是同一時期的一年期國債年利率和中國人民銀行公布的一年定期存款年利率中的哪一個

　　39、收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本;

　　27、資本化率確定錯誤：①資本化率選定錯誤;②用途不同的部分采用了相同的資本化率;③安全利率選擇錯誤;④把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率。物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù);