八、估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤(選用估價(jià)方法錯(cuò)誤)

　　【選用估價(jià)方法錯(cuò)誤】選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則：①有大量可比實(shí)例(選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主);②具有預(yù)期收益(收益法作為其中一個(gè)方法) ;③具有開發(fā)或待開發(fā)潛力(選用假設(shè)開發(fā)法) ;④無(wú)上述條件的選用成本法。

　　【估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤】

　　1、公式選用錯(cuò)誤。例如：收益法公式選用錯(cuò)誤，有限期限估價(jià)卻采用了無(wú)限期限公式;市場(chǎng)法修正時(shí)修正系數(shù)的分子分母顛倒;用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算時(shí)未考慮銷售稅費(fèi)等。

　　2、參數(shù)錯(cuò)誤。收益法中收益期限選用錯(cuò)誤。

　　3、計(jì)算錯(cuò)誤。指一些簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算錯(cuò)誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計(jì)算錯(cuò)誤，如用收益法算出了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總體價(jià)值，卻又加上了其高檔裝修的成本價(jià)，或是又扣除了折舊費(fèi)用，實(shí)際上是進(jìn)行了重復(fù)計(jì)算。

　　4、概念錯(cuò)誤。指估價(jià)方法中某些概念的理解錯(cuò)誤。如：成本法中的成本是客觀成本，卻采用了實(shí)際成本;收益法中的凈收益是正常凈收益，卻采用了個(gè)別收益;市場(chǎng)法中案例選取少于3個(gè)，或案例交易時(shí)間過(guò)早、與估價(jià)對(duì)象在某項(xiàng)修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯(cuò)誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問(wèn)題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問(wèn)題等。

　　九、估價(jià)技術(shù)路線常見錯(cuò)誤

　�、� 損害賠償房地產(chǎn)評(píng)估

　　1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;

　　2、沒(méi)有考慮間接損失(殘值清理費(fèi)用、造成收益下降)。

　�、� 拍賣底價(jià)的評(píng)估

　　1、強(qiáng)制處分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響;

　　2、快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格較低;

　　3、市場(chǎng)需求面、推廣力度小，造成成交價(jià)格低于正常價(jià)格;

　　4、消費(fèi)者心理因素;

　　5、購(gòu)買者需額外支出(支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金)

　　6、技術(shù)路線：首先確定正常市場(chǎng)價(jià)值;分析拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格水平與正常市場(chǎng)價(jià)格水平的調(diào)減幅度;按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來(lái)源：源自拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較;