7、拍買保留價(jià)要注意(法院委托的，拍買保留價(jià)由法院參照評(píng)估價(jià)確定);3、用市場(chǎng)法評(píng)估的房地產(chǎn)扣除折舊不對(duì)。

　�、缗f房地產(chǎn)評(píng)估

　　1、估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正

　　2、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線，運(yùn)用成本法時(shí)，采用房地分估的方法。首先確定重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，所評(píng)估的標(biāo)的物是什么標(biāo)準(zhǔn)，然后確定標(biāo)的物的重置價(jià)，其次得出房屋的成新率，土地的價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)比較法求出，然后相加得出舊有房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　㈣市場(chǎng)法、收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊

　　注：1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對(duì)象不一致不能用

　　2、同等來(lái)源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對(duì)象創(chuàng)造收益應(yīng)等同

　�、榉康禺a(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估

　　1、不能考慮土地的價(jià)值;

　　2、保險(xiǎn)事故后損失評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說(shuō)明是否包括間接損失;

　　3、投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值;

　　4、可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值;不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值;

　�、陝潛車�(guó)有土地房地產(chǎn)抵押評(píng)估

　　應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)(預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮);分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力;應(yīng)考慮抵押期間的耗損;應(yīng)考慮扣除上繳國(guó)家土地使用權(quán)出讓金部分

　　㈦司法訴訟評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況

　�、爝\(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由(多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值;數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素;結(jié)果的取整; 確認(rèn)結(jié)果)

　　㈨房地產(chǎn)合并估價(jià)：

　　1、合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確

　　2、增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來(lái)確定：(按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配;各自的面積為基礎(chǔ)分配;各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配)

　　㈩各參數(shù)選擇應(yīng)說(shuō)明理由

　　十、市場(chǎng)法估價(jià)應(yīng)注意問(wèn)題

　　難點(diǎn)：交易修正

　　★選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件：①處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);②用途相同;③規(guī)模相當(dāng)(0.5≤實(shí)例/對(duì)象≤2);④檔次相當(dāng);⑤建筑結(jié)構(gòu)相同;⑥權(quán)利性質(zhì)相同;⑦時(shí)間接近(不超過(guò)1年);⑧交易類型與估價(jià)目的吻合;⑨應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià);⑩土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配;⑩比較實(shí)例的數(shù)量不夠�？杀葘�(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明);

　　★建立比較基準(zhǔn)出錯(cuò)：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：②統(tǒng)一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格;③統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵;④統(tǒng)一化為單價(jià)：有時(shí)需要對(duì)總價(jià)先進(jìn)行調(diào)整;⑤統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向;⑥統(tǒng)一面積內(nèi)涵、面積單位。是否統(tǒng)一比較基準(zhǔn)。