2016年房地產(chǎn)估價師案例分析章節(jié)講義第一章第一節(jié)

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價文書概述

　　一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)過受理委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集資料、實(shí)地查看、選定估價方法進(jìn)行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下幾種：

　　(一)估價委托書

　　估價機(jī)構(gòu)在受理一項估價業(yè)務(wù)時，需要與估價需求方進(jìn)行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)等基本事項，以及估價服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款方式、估價報告交付日期等估價的其他事項，在這個過程中，估價機(jī)構(gòu)往往要求估價需求方出具估價委托書，因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據(jù)，放入估價報告的附件中。

　　(二)估價委托合同

　　估價委托合同是估價機(jī)構(gòu)在承接一項估價業(yè)務(wù)時，由估價雙方即委托估價方和估價機(jī)構(gòu)就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項。

　　(三)估價項目來源和接洽情況記錄

　　一個估價機(jī)構(gòu)的估價業(yè)務(wù)來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，所接觸的估價需求方的情況各不相同，因此估價機(jī)構(gòu)往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機(jī)構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

　　(四)估計作業(yè)方案

　　估價機(jī)構(gòu)與估價委托方簽訂估價委托合同后，估價機(jī)構(gòu)就會擬定估價作業(yè)方案，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排，以保證估價項目能按質(zhì)、按時完成。

　　(五)估價作業(yè)所需要資料清單

　　估價師在進(jìn)行估價前，需要就估價對象狀況、估價目的列出需要的資料清單，以便順利，準(zhǔn)確地評估估價對象的價值。

　　(六)估價對象實(shí)地查看記錄

　　估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實(shí)物狀況(包括權(quán)益狀況)、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實(shí)地查看記錄是否翔實(shí)直接影響估價對象的價值確定。

　　(七)估價報告

　　估價報告是估價機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價對象的專業(yè)意見，是估價機(jī)構(gòu)履行估價委托合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告。

　　(八)估價報告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價報告的質(zhì)量，估價機(jī)構(gòu)需要建立估價報告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富的估價師對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見。為了規(guī)范地完成估價報告的內(nèi)部審核，需要制定估價報告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　　估價機(jī)構(gòu)在對一些復(fù)雜、價值大、難度大的估價對象進(jìn)行估價時，不同估價師會就估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選擇等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員會對估價結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進(jìn)行及時的記錄，因為估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價機(jī)構(gòu)以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應(yīng)的解決辦法，同時也有利于估價機(jī)構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗、促進(jìn)相互學(xué)習(xí)、提高估價水平和質(zhì)量。

　　(十)估價報告交接單

　　估價報告交接單是估價機(jī)構(gòu)完成估價報告向估價委托方出具估價報告或估價師完成估價工作后進(jìn)行存檔時而簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機(jī)構(gòu)已向估價委托方提交估價報告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

　　房地產(chǎn)估價是一項實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過估價報告體現(xiàn)。估價報告是估價機(jī)構(gòu)履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見和研究報告。因此房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。

　　房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。