答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤為零。參見教材P219。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例;權(quán)益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高;當(dāng)長期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率;金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。參見教材P216。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P217。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見教材P219。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購買價(jià)格、最高運(yùn)營費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見教材PP219。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。參見教材P219。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購買價(jià)格、最高運(yùn)營費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見教材P219。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：(1)確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo);(2)確定不確定性因素可能的變動范圍;(3)計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值;(4)通過評價(jià)指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。參見教材P223。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分。參見教材P228。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售器、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

　　2、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。租金和售價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。參見教材P219。

　　3、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);(2)研究不確定性因素變動如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。選項(xiàng)BD屬于敏感性分析的步驟。參見教材P223。

　　4、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識的常用方法有專家調(diào)查法(其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P229。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)常用的方法包括：調(diào)查和專家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。參見教材P230。

　　6、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。選項(xiàng)CD屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識。選項(xiàng)E屬于風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。參見教材P230。

　　7、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是決策的概念。選項(xiàng)AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。參見教材P238。

　　8、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本題考查的是決策的方法。常用的不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

　　9、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)。分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)。決策階段，即評估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P240。

　　10、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)。參見教材P243。

　　11、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需注意的問題。選項(xiàng)C錯誤，期權(quán)定價(jià)模型對期限較長、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)估價(jià)有一定的局限性。參見教材P247。