第七章　成本法及其運(yùn)用

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常建設(shè)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為(　)元/m2。

　　A、1840

　　B、2840

　　C、2966

　　D、3000

　　2、成本法的理論依據(jù)是(　)。

　　A、預(yù)期原理

　　B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

　　C、收益原理

　　D、替代原理

　　3、下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是(　)。

　　A、商鋪

　　B、商品住宅

　　C、在建工程

　　D、酒店

　　4、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是(　)。

　　A、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對象土地的原始取得途徑

　　B、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時點(diǎn)估價(jià)對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

　　C、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑

　　D、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑

　　5、王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元/m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為(　)萬元。

　　A、2000

　　B、5820

　　C、6000

　　D、6180

　　6、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向每個農(nóng)民支付(　)元的安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　A、1000

　　B、2000

　　C、4000

　　D、6000

　　7、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是(　)。

　　A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、開發(fā)期間稅費(fèi)

　　D、臨時安置費(fèi)

　　8、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于建筑安裝工程費(fèi)的是(　)。

　　A、建筑工程費(fèi)

　　B、電力設(shè)施工程費(fèi)

　　C、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D、人防工程費(fèi)

　　9、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

　　A、土地成本

　　B、銷售費(fèi)用

　　C、建設(shè)成本

　　D、銷售稅費(fèi)

　　10、估算某舊酒店2013年的建筑物重置成本。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該酒樓共15層，總建筑面積為12000平方米。已知建安工程費(fèi)為4000元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息經(jīng)分析，開發(fā)經(jīng)營期為1年，年利率為8%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的建筑物重置總價(jià)為(　)萬元。

　　A、5411.97

　　B、5986.69

　　C、7193.34

　　D、7314.56

　　11、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費(fèi)為4000萬元，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費(fèi)為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為(　)萬元。

　　A、6419.73

　　B、6507.27

　　C、5680.95

　　D、5524.33

　　12、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于(　)。

　　A、經(jīng)濟(jì)折舊

　　B、功能折舊

　　C、物質(zhì)折舊

　　D、設(shè)備折舊

　　13、下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是(　)。

　　A、寫字樓層高偏低

　　B、廠房受酸雨腐蝕

　　C、住宅庫存量過大

　　D、在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降

　　14、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于(　)。

　　A、自然折舊

　　B、物質(zhì)折舊

　　C、功能折舊

　　D、經(jīng)濟(jì)折舊

　　15、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為(　)年。

　　A、29

　　B、39

　　C、40

　　D、45

　　16、假設(shè)建筑物重置成本為500萬元，有效年齡為10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，此時建筑物按直線法的每年折舊額是(　)萬元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　17、某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價(jià)格為40萬元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬元;拆除廠房花費(fèi)7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬元。該廠房的殘值率為(　)。

　　A、1.43%

　　B、2.00%

　　C、7.86%

　　D、11.00%

　　18、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　19、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，估價(jià)人員實(shí)地觀測判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

　　A、21%

　　B、27%

　　C、79%

　　D、85%

　　20、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

　　A、68%

　　B、74%

　　C、76%

　　D、82%