第五章　比較法及其運(yùn)用

　　單項選擇題

　　1、比較法的理論依據(jù)是(　)。

　　A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理

　　B、均衡原理

　　C、替代原理

　　D、預(yù)期原理

　　2、關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯誤的是(　)。

　　A、同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價

　　B、盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實例作可比實例

　　C、掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考

　　D、需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理

　　3、在比較法應(yīng)用中，需要將急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格，此屬于(　)。

　　A、建立比較基礎(chǔ)

　　B、交易情況修正

　　C、市場狀況修正

　　D、房地產(chǎn)狀況修正

　　4、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

　　A、同處于一個領(lǐng)域

　　B、同處在同一供求范圍內(nèi)

　　C、同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

　　D、同處于公平競爭的地區(qū)

　　6、下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?　)。

　　A、兩者區(qū)位相近

　　B、兩者用途相近

　　C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

　　D、兩者檔次相當(dāng)

　　7、某宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為90萬元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是12%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

　　A、71.56

　　B、77.44

　　C、80.15

　　D、82.37

　　8、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分三期支付，首付30萬，剩余兩期各于第一年末、第二年末支付35萬元。交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

　　A、87.05

　　B、95.85

　　C、100.57

　　D、101.29

　　9、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

　　A、22909.12

　　B、23264.06

　　C、23441.35

　　D、23086.69

　　10、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是(　)。

　　A、增值稅

　　B、契稅

　　C、教育費(fèi)附加

　　D、土地增值稅

　　11、某可比實例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時，該可比實例的正常成交價格會(　)。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不變

　　D、無法確定

　　12、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為(　)元/m2。

　　A、2385

　　B、2393

　　C、2955

　　D、2964

　　13、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實際得到金額為2500元/ m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于(　)元/m2。

　　A、2427

　　B、2500

　　C、2575

　　D、2632

　　14、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為(　)。

　　A、103.26%

　　B、105.43%

　　C、112.06%

　　D、114.42%

　　15、在建立比較基礎(chǔ)中，如果先按照原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用(　)的匯率進(jìn)行換算。

　　A、成交日期

　　B、價值時點(diǎn)

　　C、估價作業(yè)日期

　　D、估價委托日

　　16、在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計價單位工作內(nèi)涵的是(　)。

　　A、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　B、統(tǒng)一價格表示單位

　　C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位